ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 мая 2018 г. N 302-КГ17-19413
Резолютивная часть определения объявлена 16 мая 2018 года.
Полный текст определения изготовлен 17 мая 2018 года.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Прониной М.В.,
судей Антоновой М.К., Першутова А.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Октябрьского района в городе Красноярске на решение Арбитражного суда Красноярского края от 27.04.2017 по делу N А33-1777/2017, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.06.2017 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.09.2017 по тому же делу
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "МИР" (далее - общество "УК "МИР") к администрации Октябрьского района в городе Красноярске (далее - администрация) о признании недействительным приказа от 26.01.2017 N 6-ахд, о признании незаконными действий по отказу в проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации,
с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Калининский" (далее - общество "УК "Калининский").
В заседании приняли участие представитель администрации Октябрьского района в городе Красноярске - Маркова М.В.
Представители общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "МИР" и общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Калининский" в судебное заседание не прибыли, были надлежаще извещены и времени и месте судебного разбирательства, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Прониной М.В., выслушав объяснения представителя администрации по доводам жалобы, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
приказом администрации от 28.12.2016 N 97-ахд назначено проведение открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, расположенными по адресам: г. Красноярск, ул. Норильская, д. 4а; ул. Норильская, д. 6а; ул. Норильская, д. 8г.
Общество "УК "МИР" 09.01.2017 подало заявку на участие в открытом конкурсе по отбору управляющей организации для управления названными многоквартирными домами.
Приказом администрации от 26.01.2017 N 6-ахд принято решение отказаться от проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления указанными домами в связи с тем, что собственники помещений в данных домах выбрали и реализовали способ управления.
В администрацию были представлены протоколы от 23.01.2017 общих собраний собственников помещений - участников долевого строительства, принявших от застройщика помещения в многоквартирных домах по ул. Норильская, д. 4а, ул. Норильская, д. 6а, ул. Норильская, д. 8г, в соответствии с которыми в качестве управляющей организации было выбрано общество "УК "Калининский", а также представлены договоры управления названными многоквартирными домами от 01.03.2017, заключенные собственниками помещений в данных многоквартирных домах и обществом "УК "Калининский".
Полагая, что названный приказ и действия администрации противоречат требованиям нормативных актов и нарушают его права, общество "УК "МИР" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 27.04.2017, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.06.2017 и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.09.2017, заявление удовлетворено.
Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 45, 48, 161, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила), учитывали разъяснения, данные в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", и исходили из того, что собственники помещений в названных домах не выбрали способ управления и не реализовали решение о выборе способа управления; лица, принявшие участие в общих собраниях, решения которых оформлены протоколами от 23.01.2017, не обладали зарегистрированными в установленном порядке правами собственности на жилые помещения в многоквартирных домах в необходимом объеме (в качестве основания возникновения права собственности названы акты приема-передачи).
В кассационной жалобе администрация ссылается на то, что участник долевого строительства фактически владеет, пользуется и распоряжается построенным объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта, то есть фактически осуществляет права собственника, и с этого момента, а не с момента государственной регистрации права собственности у него возникает обязанность по заключению договора с управляющей компанией, что не было учтено судами. Администрация также ссылается на абзац первый пункта 39 Правил, согласно которому конкурс не проводится, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом. Поскольку собственники помещений в спорных многоквартирных домах выбрали способ управления домами, у администрации имелись основания для отказа от проведения конкурса.
В соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных актов в порядке кассационного производства являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Таких оснований Судебная коллегия не установила.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие акт его постройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со статьей 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Поскольку участник долевого строительства фактически владеет, пользуется и распоряжается построенным объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта (то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), именно с этого момента, а не с момента государственной регистрации права собственности, у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме, а, следовательно, и по заключению договора с управляющей компанией.
Таким образом, участники долевого строительства спорных многоквартирных домов, являющиеся потенциальными собственниками (до государственной регистрации права собственности), после подписания передаточного акта наделены правом по избранию и заключению договора с управляющей компанией.
В указанной части выводы судов являются неверными, однако они не привели к принятию неправильного решения.
На основании частей 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или, если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила), конкурс проводится, если принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе, если не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Верховный Суд Российской Федерации в решении от 10.08.2009 N ГКПИ09-830 (оставлено без изменения определением Кассационной коллегии Верховного суда Российской Федерации от 13.10.2009 N КАС09-447) признал не действующим со дня вступления решения в законную силу абзац первый пункта 39 Правил в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники жилых помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом. Верховный Суд Российской Федерации указал, что из части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится и в том случае, если в течение года до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали, но не реализовали способ управления этим домом. Конкурс не должен проводиться только при условии, что в течение года до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме не только приняли, но и реализовали свое решение о выборе способа управления этим домом.
Проведение конкурса было назначено приказом администрации от 28.12.2016, отказ от проведения конкурса - приказом администрации от 26.01.2017.
Принимая решение об отмене конкурса, администрация не убедилась в наличии оснований, предусмотренных пунктом 39 Правил (с учетом решения Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830), и преждевременно посчитала достаточным основанием для отмены конкурса представление 23.01.2017 протоколов общих собраний собственников помещений о выборе способа управления, датированных 23.01.2017.
В названных протоколах общих собраний указывается на утверждение условий договоров управления между собственниками помещений и обществом "УК "Калининский" с 01.03.2017, а также на вступление этих договоров в силу с 01.03.2017. Имеющиеся в деле договоры управления многоквартирными домами датированы 01.03.2017.
Таким образом, по состоянию на 26.01.2017 собственники помещений приняли, но не реализовали решение о выборе способа управления домами.
При указанных обстоятельствах у администрации отсутствовали основания для отказа от проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами по адресу: город Красноярск, ул. Норильская, д. 4а, ул. Норильская, д. 6а, ул. Норильская, д. 8г.
Выводы судов о недействительности приказа администрации от 26.01.2017 N 6-ахд и незаконности действий по отказу от проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации являются верными.
С учетом изложенного, Судебная коллегия полагает, что кассационная жалоба администрации не подлежит удовлетворению, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 27.04.2017 по делу N А33-1777/2017, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.06.2017 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.09.2017 по тому же делу оставить без изменения.
Кассационную жалобу администрации Октябрьского района в городе Красноярске - без удовлетворения.
Председательствующий судья
М.В.ПРОНИНА
Судья
М.К.АНТОНОВА
Судья
А.Г.ПЕРШУТОВ