ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 ноября 2021 г. N 308-ЭС21-20035
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КрайСтройМонтаж" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2021, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2021 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2021 по делу N А32-51302/2019,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "КрайСтройМонтаж" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее - управление), администрации муниципального образования Динской район (далее - администрация района) с иском, в котором просило взыскать:
- 31 499 487 рублей 83 копейки арендной платы, полученной в период срока действия договоров аренды от 08.10.2007 N 0700001453 и от 08.10.2007 N 0700001454;
- 12 486 167 рублей 19 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами в период срока действия договоров аренды земельных участков;
- 6 880 655 рублей 08 копеек неосновательного обогащения в виде платежей, полученных после окончания срока действия договоров аренды земельных участков;
- 742 167 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных после окончания срока действия договоров аренды земельных участков;
- 47 770 546 рублей причиненного ущерба;
- процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.09.2019 до даты фактического исполнения обязательства по возврату суммы неосновательного обогащения (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Новотитаровское сельское поселение (далее - администрация поселения).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2021, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что суды не применили нормы статей 328, 453, 611, 614, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчики не обеспечили истцу пользование земельным участком с кадастровым номером 23:07:0201252:10 в соответствии с назначением, установленным договором аренды N 0700001453, поэтому обязаны возвратить истцу полученную по договору арендную плату как неосновательное обогащение.
Генпланом ст. Новотитаровский, утвержденного решением Совета Новотитаровского СП от 19.12.2012 N 212-40/2, земельный участок с кадастровым номером 23:07:0201252:10 был отнесен к функциональной зоне "земли сельскохозяйственного использования". Правилами землепользования и застройки Новотитаровского СП, утвержденного решением Новотитаровского СП от 27.11.2013 N 266-55/02, участок был отнесен к территориальной зоне СХ-1-зона сельскохозяйственных угодий. Таким образом, назначение земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10, установленное обязательным к исполнению Генпланом от 2012 и Правилами землепользования и застройки от 2013, не соответствовало его назначению, установленному договором N 0700001453.
В связи с тем, что назначение земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10, установленное в станице Новотитровской Генпланом от 2012, не предусматривало строительство на нем жилого комплекса, Общество обратилось в Администрацию муниципального образования Динской район с заявлением о внесении изменений в Генплан. Решением муниципального образования Динской район от 15.09.2017 N 287-28/3 в Генплан станицы Новотитаровской внесены изменения, часть участка 23:07:0201252:10 вдоль улицы Северная переведена из функциональной зоны "земли сельскохозяйственного использования" в зону "резерв жилой зоны", "жилая зона", "зеленые назначения санитарно-защитного насаждения". Правила землепользования и застройки от 2015 в соответствии с новой редакцией Генплана от 2012 Администрацией приведены не были, до настоящего времени земельный участок 23:07:0201252:10 отнесен к зоне сельскохозяйственных угодий.
Состояние земельных участков 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52 не соответствовало условиям договоров аренды и повлекло невозможность использования земельных участков по назначению, что является самостоятельным основанием для возврата истцу арендной платы за участки, как неосновательного обогащения.
В целях подготовки проекта планировки и межевания территории истец получил в Управлении архитектуры и градостроительства муниципального образования Динской район выписки из сведений ИСОГД от 03.02.2015 N 8013/1 и N 8013/2, из которых стало известно о том, что на территории земельных участков 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52 расположены курганы.
Об эти памятниках истории и культуры не сообщалось в извещении Комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район о проведении торгов по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка. Напротив, согласно двум градостроительным заключениям Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Динской район от 16.07.2007 на участках мкр. Северный нет памятников истории и культуры. Также о курганах не указано в договоре N 0700001453 и N 0700001454, сведения о них не внесены в ЕГРН.
02.02.2016 ООО "КрайСтройМонтаж" обратилось в Управление Государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края с заявлением от 02.02.2016, в котором сообщило об обнаружении курганов и просило выдать заключение о возможности проведения строительства. В ответ было получено письмо Управления Государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края от 05.02.2016, в котором сообщалось о запрете ведения на участках 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52 строительных и хозяйственных работ до археологического обследования участков с целью локализации объектов археологического наследия и установления границ территории и зон охраны памятников. Таким образом, Администрация Краснодарского края в лице структурного подразделения установила запрет на освоение участков 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52 до тех пор, пока не будет определено точное местоположение курганов и их охранных зон.
Истец провел за свой счет археологическую разведку арендуемых земельных участков.
Управлением Государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края истцу были выданы заключения от 20.09.2016 и от 14.10.2016 о согласовании хозяйственного освоения участков 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52.
Таким образом, до 14.10.2016 состояние земельных участков не позволяло использовать их по назначению по причине того, что не было установлено точное местоположение курганов на местности, не были определены геодезические координаты памятников археологии и координаты характерных точек границ их охранных зон. Передача земельных участков в таком состоянии является нарушением пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса и лишает ответчиков права на получение арендной платы.
При разработке проекта межевания и планировки территории была выявлена кадастровая ошибка, препятствующая его формированию. Согласно кадастру между участками 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52.
Имелось расстояние, тогда как фактически границы участков были смежными. До исправления кадастровой ошибки планировка, межевание и строительство были невозможны.
Судами нарушен принцип правовой определенности. Так, ранее администрация муниципального образования Новотитаровское СП, администрация муниципального образования Динской район обращалась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о расторжении договора аренды N 0700001454. Иск был мотивирован неосвоением Обществом земельного участка. Решением суда от 12.04.2017 по делу N А32-39079/2016 в иске было отказано с указанием на то, что истец своими действиями препятствовал освоению ответчиком земельных участков и исполнению обязательств по договорам аренды; были выявлены существенные недостатки правоустанавливающей и технической документации на участки, которые привели к необходимости выполнения ответчиком дополнительных работ.
Договоры N 0700001453 и N 0700001454 прекращены 08.10.2017, в фактическом владении Общества земельные участки 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52 не находятся, что было установлено по делу N А32-20745/2018.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район (арендодатель) и ООО "ЭдилгринРус" (арендатор) заключили договор от 08.10.2007 N 0700001453 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, объектом аренды по которому являлся земельный участок площадью 378 072 кв. м с кадастровым номером 23:07:0201252:0010.
Эти же стороны заключили договор от 08.10.2007 N 0700001454 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, объектом аренды по которому являлся земельный участок площадью 2 280 117 кв. м с кадастровым номером 23:07:0000000:0052.
Указанные участки, расположенные по адресу: ст. Новотитаровская Динского района, "Северный микрорайон", предоставлены арендатору по итогам торгов, для строительства и эксплуатации жилого комплекса срок на 10 лет.
В рамках дела N А32-12667/2009-37/378Б ООО "ЭдилгринРус" признано несостоятельным (банкротом), его имущество реализовано на торгах. По договорам от 26.10.2011 N 1 и N 2 ООО "ЭдилгринРус" уступило права и обязанности арендатора по договорам от 08.10.2007 N 0700001453 и от 08.10.2007 N 0700001454 ООО "Правовая практика".
На основании договоров от 06.10.2012 N 0010 и N 0052 ООО "Правовая практика" уступило права и обязанности арендатора ООО "Теплый дом", которое 04.04.2013 заключило с обществом договоры уступки права (цессии) N 0010 и N 0052.
По условиям договоров N 0010 и N 0052, прошедших государственную регистрацию в ЕГРН 17.04.2013, права и обязанности арендатора земельных участков 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52 от ООО "Теплый дом" перешли к обществу.
После приобретения прав арендатора земельных участков общество приступило к их освоению: заключило с ООО "Сельскохозяйственная компания "Октябрь" (исполнитель) договор от 14.02.2014 N 17/О оказания услуг по дискованию, корчеванию деревьев, выравниванию поверхности земли; с ЗАО "Кубаньоптпродторг" (исполнитель) - договор от 20.02.2014 на выполнение работ по разработке проекта планировки территории и проекта межевания, подготовке межевых планов. С ООО "Земпроект" (исполнитель) заключен договор от 27.04.2014 N 82 на подготовку топографической съемки земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201251:4 и 23:07:0201252:11, а также договор от 27.04.2014 N 89 на подготовку межевого плана земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10. Общество и ООО "ЧОП "Спарта-Юг" (исполнитель) заключили договор охраны от 01.09.2014 N 686-09, по условиям которого под охрану переданы земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52.
При разработке проекта межевания выявлена и устранена кадастровая ошибка, препятствующая формированию земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52. После этого с администрацией поселения подписан акт от 06.07.2015 согласования местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10.
Общество и ООО "Земпроект" (исполнитель) 02.06.2015 заключили договор N 82 на выполнение геодезических работ по выносу в натуре границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201251:4 и 23:07:0201252:11.
Общество 02.02.2015 обратилось в администрацию поселения с заявлением о согласовании проектов планировки территории земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52, переданным в администрацию района.
Письмом от 29.12.2015 N 07-05/1498 администрация района сообщила о том, что представленный проект планировки не соответствует Правилам землепользования и застройки Новотитаровского сельского поселения от 27.11.2013 N 266-55/02 (с изменениями от 23.12.2015 N 58-15/03) и Генеральному плану Новотитаровского сельского поселения от 19.12.2012 N 212-40/02 (с изменениями от 23.12.2015 N 57-15/03). Земельный участок с кадастровым номером 23:07:0201252:10 частично находится в функциональной зоне "земли сельскохозяйственного использования".
По итогам публичных слушаний, проведенных администрацией района по заявлению общества, решением Совета Новотитаровского сельского поселения от 19.12.2012 N 212-40/02 (в редакции от 23.12.2015) в Генеральный план Новотитаровского сельского поселения от 19.12.2012 N 212-7/02 внесены изменения. Часть земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10 вдоль улицы Северной переведена из функциональной зоны "земли сельскохозяйственного использования" в зоны "резерв жилой зоны", "жилая зона", "санитарно-защитного назначения".
Также при подготовке проекта планировки выявлены памятники археологии (курганы), ввиду чего общество обратилось в Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края по вопросу локализации данных объектов. Последнее в письме от 05.02.2016 N 78-521/16-01-19 указало на необходимость разработки и включения в состав проекта планировки территории раздела об обеспечении сохранности объектов археологии.
В мае 2016 года общество получило письмо администрации поселения от 05.05.2016 N 956/02-24, в котором сообщалось, что технические характеристики существующих сетей водоснабжения и канализирования ст. Новотитаровской не позволяют осуществить подключение застройки микрорайона "Северный". Поэтому необходимо предусмотреть строительство водозаборных, водопроводных и канализационных сетей.
Общество и ООО "Кубаньархеология" (исполнитель) 14.06.2016 заключили договор N ОЗУ 212-2016 на выполнение детальной археологической разведки, вынос в натуру объектов культурного наследия на земельном участке, подлежащем освоению. По итогам данных работ Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края выдало заключения от 20.09.2016 N 78-6137/16-01-21 и от 14.10.2016 N 78-6798/16-01-21 о согласовании хозяйственного освоения земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52.
Общество 27.10.2016 обратилось в администрацию поселения с заявлением о согласовании размещения очистных сооружений и получило отказ (от 09.11.2016 N 2819/02-24), мотивированный тем, что сооружения планируются для обслуживания жилого комплекса и должны быть размещены в границах его территории как часть инфраструктуры.
В ответ на обращение общества от 27.10.2016 по вопросу внесения изменений в Генеральный план Новотитаровского сельского поселения управление имущественных отношений в письме от 28.11.2016 N 07-05/1890 сообщило о возможности рассмотрения данного заявления после получения сведений департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края.
Общество 06.12.2016 обратилось в администрацию с заявлением об утверждении проекта планировки земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52. Публичные слушания по проекту внесения изменений в генеральный план Новотитаровского сельского поселения Динского района Краснодарского края состоялись 15.03.2017, проекты согласованы (протокол N 012-17) и утверждены постановлением администрации района от 31.03.2017 N 710.
По сведениям ИСОГД на 27.02.2017 земельный участок с кадастровым номером 23:07:0201252:10 отнесен к территориальной зоне СХ-1 (зона сельскохозяйственных угодий), не предусматривающей жилищное и иное строительство.
Земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52 поставлены на государственный кадастровый учет в августе 2017 года, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Для реализации проекта общество и ЗАО "Кубаньоптпродторг" заключили следующие договоры: от 31.07.2017 N 03-17 о выполнении работ по изготовлению проектно-сметной документации на водозабор; от 04.09.2017 N 04-17 - по выполнению комплекса работ по разработке проектной и сметной документации по объекту "Жилой комплекс, расположенный по адресу: Динской район, ст. Новотитаровская, Северный микрорайон"; от 05.09.2017 N 05-17 на разработку ПИР на строительство сети улиц и дорог местного значения для строительства названного объекта.
Для получения разрешения на строительство общество 14.09.2017 подало заявления в управление архитектуры и градостроительства администрации района о выдаче градостроительных планов на земельные участки. Получены отказы от 20.10.2017 N 04-05/2450 и N 04-05/2454, мотивированные истечением срока действия договоров аренды.
Общество 26.10.2017 обратилось в администрацию района с заявлением об изменении территориальной зоны земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10 с СХ-1 на Ж-1Б "зона застройки индивидуальными жилыми домами" (ответ на обращение не получен).
Со стороны общества также имели место обращения в администрацию района по вопросам предоставления земельных участков в аренду и собственность, не получившие положительного решения, что явилось предметом судебных разбирательств по делам N А32-40946/2017, N А32-43505/2017, N А32-44137/2017. В рамках названных дел оспариваемые обществом отказы органа местного самоуправления признаны законными. Суды исходили из того, что на момент окончания срока действия договоров аренды от 08.10.2007 N 0700001453 и от 08.10.2007 N 0700001454 общество подготовило и утвердило проект планировки и межевания территории спорных земельных участков, однако строительство инженерных коммуникаций и объектов недвижимости не осуществило.
Ссылаясь на то, что просрочка в освоении земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52 вызвана предоставлением арендодателем их в состоянии, при котором строительство невозможно, а также уклонением муниципальных органов от участия в мероприятиях, требовавших их участия в процессе комплексного освоения, общество обратилось в арбитражный суд с данным иском.
Исследовав и оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, приняв во внимание обстоятельства, установленные при разрешения споров по делам N А32-40946/2017, N А32-44137/2017, N А32-43505/2017, N А32-2221/2018, N А32-12644/2019, руководствуясь статьями 606, пунктом 1 статьи 612, пунктом 1 статьи 614, статьями 1102, 1103, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчиков арендных платежей и расходов, понесенных истцом на освоение земельных участков, исходя из следующего.
Права и обязанности арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52 перешли к обществу на основании договоров цессии от 04.04.2013 N 0010 и N 0052, заключенных с ООО "Теплый дом". При перемене лиц в обязательстве новый арендатор принимает на себя ответственность за неиспользование земельных участков предыдущими арендаторами с момента заключения договоров от 08.10.2007 N 0700001453, 08.10.2007 N 0700001454. Риск последствий осуществления обществом как профессиональным застройщиком предпринимательской деятельности не может возлагаться на органы местного самоуправления, учитывая, что правомочия, предусмотренные пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса, включая расторжение договоров аренды, обществом не реализованы. Несмотря на истечение срока договоров аренды общество полагало, что является арендатором земельных участков, рассчитывало на сохранение арендных отношений и на возможность приватизации земельных участков, то есть спорные земельные участки представляли для общества реальный экономический интерес. Обществом не доказана невозможность осуществления строительства в пределах срока действия договоров аренды земельных участков, а также, что на момент заключения договоров аренды земельные участки не были пригодны для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Просрочка в выполнении запланированного строительства не является основанием для освобождения от арендной платы в отношении земельного участка, переданного по договору аренды. Риск последствий осуществления обществом как профессиональным застройщиком предпринимательской деятельности не может возлагаться на органы местного самоуправления, учитывая, что правомочиями, содержащимися в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса, включая расторжение договоров аренды, обществом не реализованы.
Доводы общества о том, что оно ошибочно после 08.10.2017 уплатило управлению 6 880 655 рублей 08 копеек, так как не получало уведомление о прекращении договоров аренды N 0700001453 и N 0700001454, поэтому добросовестно заблуждалось, что к отношениям сторон применяется пункт 7.3 названных договоров опровергаются действиями самого общества, требовавшего в судебном порядке признать незаконными решения управления от 19.09.2019 N 10.01-08/4402 и N 10.01-08/4403 об отказе в продаже без проведения торгов земельных участков (дело N А32-43505/2017). Обращаясь в арбитражный суд с заявлением о приватизации земельных участков в рамках названного дела, общество ссылалось на то, что имеет право на выкуп как арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "КрайСтройМонтаж" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА