ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 мая 2023 г. N 305-ЭС23-165
Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2022, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.11.2022 по делу N А40-8297/2022,
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Интер-Нара" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 23.12.2005 N М-02-025848 с кадастровым номером 77:02:0008007:149 по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2022 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.11.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.
Департамент обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
При изучении по материалам истребованного дела доводов кассационной жалобы, а также принятых по делу судебных актов, суд пришел к выводу о наличии оснований для пересмотра судебных актов по делу исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 23.12.2005 между департаментом и обществом (с учетом распоряжения Префекта СВАО г. Москвы от 17.02.2005 N 339) заключен договор аренды N М-02-025848 на срок 49 лет. Предмет договора - земельный участок общей площадью 500 кв. м, в том числе участок площадью 0,0290 га для эксплуатации кафе, участок площадью 0,0210 га для эксплуатации магазина по торговле продовольственными товарами, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г.
На земельном участке расположены два одноэтажных объекта: кафе и магазин (пункт 1.4 договора).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2016 по делу N А40-61875/2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14.09.2016, по иску департамента признано отсутствующим зарегистрированное право собственности общества на спорные объекты.
При этом суды, отказывая в удовлетворении требований департамента о признании построек самовольными и их сносе, исходили из того, что спорные объекты не являются недвижимым имуществом. Отказывая в удовлетворении требования департамента об обязании освободить земельный участок от объектов, суды исходили из того, что спорные объекты расположены на земельном участке, предоставленном обществу в аренду на 49 лет, при этом договор аренды является действующим.
С учетом указанных обстоятельств, департамент, полагая о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для эксплуатации объектов недвижимости, направил в адрес общества письмо от 21.12.2021 N ДГИ-И-88996/21, к которому приложил проект дополнительного соглашения о расторжении договора.
Общество письмом от 28.12.2021 N 35 заявило об отказе от расторжения договора, что послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суды, руководствуясь статьями 8, 11, 12, 450, 451, 606, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьями 22, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", принимая во внимание обстоятельства, установленные по делу N А40-61875/2015, исходили из того, что земельный участок используется обществом по назначению, арендные платежи вносятся регулярно, существенных нарушений условий договора не имеется, доказательства причинения департаменту ущерба отсутствуют.
Как указали суды апелляционной и кассационной инстанций, в деле N А40-61875/2015 установлено, что спорные объекты возводились и принимались в эксплуатацию как некапитальные строения, в силу чего не подлежали государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, договор аренды заключался для их эксплуатации. Кроме того, в материалы дела обществом предоставлена справка о балансовой стоимости принадлежащих ему объектов, которые с момента создания стоят на балансе общества без конструктивных изменений и находятся на заглубленном фундаменте с момента постройки.
Заявитель кассационной жалобы полагает, что признание объектов некапитальными постройками является существенными обстоятельством и не позволяет обществу использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, более того, если бы арендодатель ранее предполагал о возможности отнесения объектов к некапитальным, договор вообще не был бы заключен.
По мнению департамента, указанные обстоятельства, изменившие предмет и обязательства сторон по договору, являются основанием для расторжения договора аренды.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной.
В соответствии с указанными нормами законодательства нарушение особых условий договора следует отнести к существенному нарушению договора, что порождает право заинтересованной стороны на обращение в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора.
Пунктом 6.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в случае нарушения арендатором существенных условий, в том числе: по основаниям, предусмотренным законодательными актами г. Москвы и Российской Федерации.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости спорные объекты сняты с государственного кадастрового учета, право собственности общества прекращено.
В настоящее время в границах рассматриваемого земельного участка отсутствуют объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности обществу, что является существенным изменением обстоятельств и не позволяет обществу использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.
В случае если на земельном участке отсутствует объект недвижимости, принадлежащий обществу, отсутствуют и основания для сохранения его статуса как арендатора земельного участка в соответствии с пунктом 9 статьи 39.6 Земельного кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Таким образом, по мнению департамента, вышеуказанные обстоятельства изменили предмет и обязательства сторон по договору, в связи с чем могут служить основанием для расторжения договора аренды в силу требований, установленных статьей 451 Гражданского кодекса.
Кроме того, обременение земельного участка договором аренды нарушает права и законные интересы публично-правового образования, препятствуя осуществлению департаментом правомочий собственника земельного участка.
Департамент также считает, что договор для эксплуатации 2-х некапитальных объектов не мог быть заключен без торгов и является прекращенным как заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок для размещения некапитальных объектов (не более 5 лет), в порядке статьи 610 Гражданского кодекса без права его пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Судами в нарушение положений статей 168, 170 АПК РФ не была дана оценка указанным доводам, приведенным и изложенным в исковом заявлении, не указаны мотивы, по которым суды отклонили данные доводы департамента.
Учитывая изложенное, доводы департамента о существенном нарушении судами норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита его нарушенных прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
определил:
кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 23 мая 2023 года, 15 часов 00 минут в помещении суда по адресу: город Москва, улица Поварская, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Е.Е.БОРИСОВА