ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 мая 2025 г. N 305-ЭС23-24217
Дело N А40-32550/2022
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу Региональной общественной организации "Центр научно-инженерных проблем" на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2024 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 января 2025 г. по делу N А40-32550/2022 Арбитражного суда города Москвы,
установил:
Региональная общественная организация "Центр научно-инженерных проблем" (далее - РОО "ЦНИП") обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление), Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) с требованиями о прекращении права собственности города Москвы на помещения по адресу: г. Москва, пер. Уланский, д. 11А, стр. 1 (жилые помещения площадью 54, 1 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1980 (квартира N 42), площадью 63, 6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1989 (квартира N 45), площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1990 (квартира N 46), площадью 48, 4 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:2007 (квартира N 70), нежилое помещение III площадью 135, 7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1995), о снятии с кадастрового учета указанных помещений и обязании восстановить на кадастровом учете нежилое помещение площадью 358, 6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:3402.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 9 января 2023 г. исковые требования удовлетворены частично, суд обязал прекратить право собственности города Москвы на помещения по адресу: г. Москва, пер. Уланский, д. 11А, стр. 1; снять с кадастрового учета помещения и обязал восстановить на кадастровом учете нежилое помещение площадью 358,6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:3402; в удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2023 г. решение от 9 января 2023 г. изменено в части удовлетворения заявленных требований к Управлению; в удовлетворении требований об обязании Управления восстановить на кадастровом учете нежилое помещение площадью 358,6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:3402 отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 26 сентября 2023 г. решение от 9 января 2023 г. и апелляционное постановление от 20 апреля 2023 г. отменены в обжалуемой части, в отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении с учетом заявления истца об изменения предмета иска, истец просит суд признать нежилыми помещениями помещения по адресу: г. Москва, пер. Уланский, д. 11А, стр. 1: площадью 54, 1 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1980, площадью 63,6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1989, площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1990, площадью 48,4 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:2007; изменить кадастровый учет указанных помещений, в назначении указанных помещений на "нежилое", в наименовании - на "нежилое помещение"; признать незаконным отказ Управления от 2 мая 2023 г. N 19-3405/2023@ в исправлении ошибки при кадастровом учете указанных помещений и обязать Управление устранить нарушение прав и законных интересов истца указанным отказом.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 6 мая 2024 г. исковые требования удовлетворены частично, помещения по адресу: г. Москва, пер. Уланский, д. 11А, стр. 1: площадью 54,1 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1980, площадью 63,6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1989, площадью 53, 7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1990, площадью 48,4 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:2007, признаны нежилыми. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2024 г., оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30 января 2025 г., решение от 6 мая 2024 г. отменено, в удовлетворении требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить постановления апелляционного и окружного судов, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что представил суду доказательства ранее присвоенного в период до 1995 г. помещениям статуса нежилого, а именно:
- договора аренды с 1989 по 1999 г. на помещения как на нежилые с целевым назначением - контора;
- выписку БТИ из технического паспорта от 16 сентября 1998 г N 01-281/15, в котором помещения казаны как учрежденческие;
- свидетельство о регистрации договора аренды от 6 мая 1993 г. N 01-00454 об аренде конторских помещений;
- заключение специалиста, что помещения с 1995 г. не соответствуют требованиям жилых и не могли быть в 2015 г. поставлены на учет как жилые;
- признание факта нежилых помещений ответчиком путем постановки 1/3 арендуемого помещения как нежилого бывшие квартиры N 43-44 площадью 135,7 кв. м, помещение III кадастровый номер 77:01:0001086:195;
- регистрация как нежилых помещений под единым кадастровым номером 77:01:0001086:3402 и записью в ЕГРН от 25 мая 1999 N 77-01/00-002/10997-12632 об обременении нежилого помещения 358,6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:3402 договором аренды от 7 апреля 1999 г. N 01-00365/99.
Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, с которым согласился суд кассационной инстанции, отдал предпочтение выписке БТИ и экспликации по состоянию на 7 сентября 1983 г., которую Департамент предоставил при регистрации учета прав в 2015 г., не исследовав при этом обстоятельства перевода жилых помещений в нежилые в период с 1989 по 1998 г., а именно, при наличии более ранней постановки помещений на кадастровый учет (1999 г.) как нежилых и регистрации права аренды истца 25 мая 1999 г. на помещения на основании выписки из технического паспорта БТИ от 16 сентября 1998 г.
При этом ответчик не опровергал достоверность БТИ от 19 сентября 1998 г. Более того, как указал суд первой инстанции, при равных условиях помещение III (бывшие квартиры 43-44) площадью 135,7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1995 самим ответчиком поставлено как нежилое по выписке БТИ 1992 г., что свидетельствует о статусе всех помещении как нежилых уже к 1992 г (дате заключения договора аренды).
Суды применили порядок перевода жилых помещений в нежилые на основании статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, между тем Жилищный кодекс Российской Федерации был принят в 2004 г. (вступил в силу с 1 марта 2005 г.), а перевод из жилых помещений в нежилые состоялся до 16 сентября 1998 г. (выписка из БТИ), то есть применили закон, не подлежащий применению.
При этом пункт 1 статьи 9 Жилищного кодекса РСФСР допускал перевод жилых помещений в нежилые по решению органов, указанных в статье 8 названного Кодекса - исполнительного Комитета городского Совета народных депутатов. Как указано в договоре аренды от 1 января 1990 г. N 253, он заключен Исполнительным комитетом Московского городского Совета народных депутатов и тип помещений определен как конторские. Перевод произведен в нежилые по решению органа.
Суды не применили Положение о порядке учета о предоставлении в аренду нежилых помещений, зданий, сооружений, находящихся в распоряжении, пользовании или оперативном управлении исполнительных органов Московского городского, районных Советов народных депутатов и подчиненных им предприятий, учреждений и организаций, утвержденное решением Исполкома Моссовета от 21 мая 1991 г. N 910, согласно которому под нежилые цели используются помещения (здания, сооружения, а также их части), находящиеся в распоряжении, пользовании или оперативном управлении исполнительных органов Московского городского, районных Советов народных депутатов и подчиненных им предприятий, учреждений и организаций, непосредственно для этого предназначенные (сооруженные) или приспособленные в соответствии с требованиями строительных норм и правил (СНиП), и эксплуатируемые в соответствии с правилами технического обслуживания и эксплуатации зданий, а также санитарными и противопожарными правилами и нормами, что свидетельствует о переводе имущества города Москвы в нежилое помещение на основании решения исполкома автоматически для всех помещений, которые на 21 мая 1991 г.уже были в пользовании (аренде) у юридических лиц и является достаточным основанием для перевода в соответствии с пунктом 1 статьи 9 и статьи 8 Жилищного кодекса РСФСР.
Постановка спорных помещений на кадастровый учет Департаментом как жилых является препятствием истцу для аренды спорных помещений и привело, в конечном итоге, к отказу Департаментом 9 сентября 2021 г. в продлении на новый срок договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы - нежилого помещения общей площадью 356,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Уланский, д. 11-А.
Выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии переданного в аренду объекта несостоятельны, поскольку помещения, расположенные по адресу: г. Москва, пер. Уланский, 11А, стр. 1 площадью 358,6 кв. м, расположенные в строении - этаж 3, помещение 42, комнаты 1-6, помещение 43, комнаты 2-6, 6А, 7-16, помещение 43-44, комната 1, этаж 4, помещение 45 - комнаты 1, 1А, 2-5, помещение 46, комнаты с 6 по 11, этаж 5, помещение 70-комнаты 2-4, 4А, 5-7, все еще существуют.
В соответствии с разделом 1 договора аренды от 7 апреля 1999 г. помещение сдается в аренду для использования под контору, характеристики помещения указаны в выписке из технического паспорта 16 ноября 1998 г., которая является неотъемлемой частью договора. Согласно указанной выписке здание по адресу: г. Москва, Уланский пер., д. 11а, стр. 1 является зданием смешанного функционального назначения (нежилое/смешанное), площадь здания составляет 5 175 кв. м, в том числе нежилая площадь - 917 кв. м.
Из представленных истцом документов следует, что ранее указанное помещение в качестве нежилого для использования под контору передавалось истцу в аренду.
Суд первой инстанции при наличии противоречивых документов отдал предпочтение более поздним, установив факт перевода жилого помещения в нежилое в 1998 г. и правомерно признал спорные помещения нежилыми.
Перевод помещений в нежилые произведен решением Исполкома от 21 мая 1991 г. для всех помещений, находящихся в аренде у юридических лиц.
Суды апелляционной и кассационной инстанций неправильно сослались на статью 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), поскольку Жилищный кодекса был принят в 2004 г., а перевод помещений из жилых в нежилые состоялся до 16 сентября 1998 г.
Действие Жилищного кодекса не распространяется на правоотношения, возникшие до его принятия и вступления в действие с 1 марта 2005 г.
Недобросовестность действий Департамента заключается в кадастровом учете спорных помещений как жилых по неактуальным документам и как следствие, воспрепятствование реализации арендатором преимущественного права на пролонгацию договора аренды на новый срок и отказ от договора.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов и установлено судами, по адресу: г. Москва, пер. Уланский, д. 11А, стр. 1, находится многоквартирный дом 1927 года постройки с кадастровым номером 77:01:0001086:1037.
В состав многоквартирного дома входит нежилое помещение площадью 358, 6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:3402 (этаж 3, пом. N 42, комн. 1-6, пом. N 43-44, комн. 1-6, 6А, 7-16, этаж 4, пом. N 45, комн. 1, 1А, 2-5, пом. N 46, комн. 6-11, этаж 5, пом. N 70, комн. 2-4, 4А, 5-7), которое ранее учитывалось как квартиры N 42, 43, 44, 45, 46 и 70.
Департамент 7 апреля 1999 г. в качестве арендодателя и истец в качестве арендатора заключили договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 7 апреля 1999 г. N 01-00365/99, по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 358, 6 кв. м по адресу: г. Москва, пер. Уланский, д. 11А, стр. 1.
В соответствии с разделом 1 договора помещение передается в аренду для использования под контору, характеристики помещения указаны в выписке из технического паспорта от 16 ноября 1998 г. N 01-281/15, которая является неотъемлемой частью договора.
Согласно указанной выписке здание по адресу: г. Москва, Уланский пер., д. 11а, стр. 1, является зданием смешанного функционального назначения (нежилое/смешанное), площадь здания составляет 5175 кв. м, в том числе нежилая площадь - 917 кв. м.
Согласно экспликации и поэтажному плану по состоянию на 17 ноября 1998 г. арендованное истцом помещение находится на 3-м, 4-м и 5-м этажах здания, состоит из помещений 3-го этажа N 42 площадью 54,1 кв. м в составе 3-х кабинетов, коридора, уборной и шкафа, N 43-44 площадью 135, 7 кв. м в составе 9-ти кабинетов, нескольких уборных, коридоров, тамбура, кладовой, шкафа, 4-го этажа N 45 площадью 64, 6 кв. м в составе 3-х кабинетов, коридора, уборной, шкафа, N 46 площадью 55, 5 кв. м в составе 3-х кабинетов, коридора, уборной, шкафа, 5-го этажа N 70 площадью 48, 7 кв. м в составе 3-х кабинетов, коридора, кладовой, уборной, шкафа.
Ранее указанное помещение в качестве нежилого для использования под контору передавалось истцу в аренду на основании типового договора на аренду нежилых помещений (строений) в домах местных Советов государственных, кооперативных и общественных организацией от 1 марта 1989 г. N 26, типового договора на аренду нежилых помещений (строений) в домах местных Советов государственных, кооперативных и общественных организацией от 1 января 1990 г. N 253 (типовой договор утвержден Министерством коммунального хозяйства РСФСР приказом от 9 октября 1965 г. N 281), договора на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы, от 27 апреля 1993 г. N 1-520/93.
После заключения последнего договора Москомимуществом истцу выдано свидетельство N 01-00454/06.05.93, в котором указано, что на основании договора аренды от 27 апреля 1993 г. N 01-00520/93 истец является арендатором конторских помещений площадью 358, 6 кв. м в здании по адресу: г. Москва, пер. Уланский, д. 11А, стр. 1.
В соответствии с пунктом 2.1 договора от 7 апреля 1999 г. N 01-00365/99 он заключен на срок с 1 января 1999 г. по 31 декабря 2003 г.
Части нежилого помещения поставлены на кадастровый учет с присвоением самостоятельных кадастровых номеров.
В государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) и Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) внесена запись о нежилом помещении площадью 135, 7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1995, которое ранее учитывалось как квартира N 43 площадью 65, 4 кв. м и квартира N 44 площадью 73, 2 кв. м, при этом документы об объединении квартир N 43 и 44 и о переводе их в нежилой фонд отсутствуют. Право собственности города Москвы на это нежилое помещение зарегистрировано 10 сентября 2021 г., за месяц до отказа Департамента от договора аренды, заключенного сторонами.
Кроме того, в ГКН и ЕГРН внесены записи о квартире N 42 площадью 54, 1 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1980, квартире N 45 площадью 63, 6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1989, квартире N 46 площадью 53, 7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1990, квартире N 70 площадью 48, 4 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:2007.
Право собственности города Москвы на все перечисленные квартиры зарегистрировано 27 апреля 2015 г.
Истец 27 января 2021 г. обратился в Департамент за получением государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, за исключением земельных участков и объектов жилого фонда" по вопросу продления срока аренды до 27 января 2031 г.
Письмом от 2 июля 2021 г. N 33-5-7117/21-(0)-4 в предоставлении испрашиваемой государственной услуги истцу отказано со ссылкой на то, что согласно технической документации помещения N 42, 45, 46 и 70 являются жилыми, помещения N 43 и 44 отсутствуют, вместо них учтено нежилое помещение III, право собственности города Москвы зарегистрировано на эти помещения (квартиру N 42 с кадастровым номером 77:01:0001086:1980, квартиру N 45 с кадастровым номером 77:01:0001086:1989, квартиру N 46 с кадастровым номером 77:01:0001086:1990, квартиру N 70 с кадастровым номером 77:01:0001086:2007, нежилое помещение III с кадастровым номером 77:01:0001086:1995), сведения о переводе жилых помещений N 42, 45, 46 и 70 в нежилые отсутствуют; в то же время договор аренды зарегистрирован в ЕГРН в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001086:3402, право собственности города Москвы на которое не зарегистрировано.
Истец 8 июля 2021 г. повторно обратился за получением указанной государственной услуги; в предоставлении услуги отказано письмом Департамента от 9 сентября 2021 г. N 33-5-66231/21-(0)-3.
Письмом от 6 октября 2021 г. N ДГИ-И-69421/21 Департамент на основании статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) отказался от договора аренды, сославшись на то, что срок его действия истек, после чего договор возобновился на неопределенный срок, а каждая из сторон получила право отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.
Полагая, что регистрация переданных истцу в аренду нежилых помещений в качестве жилых нарушает права истца, являющегося арендатором помещений, поскольку явилось основанием для отказа в пролонгации договора аренды, РОО "ЦНИП" обратилось в суд с иском.
Частично удовлетворяя требования, суд первой инстанции исходил из того, что сведения о зарегистрированном обременении арендой нежилого помещения площадью 358, 6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:3402 по адресу: г. Москва, пер. Уланский, д. 11А, стр. 1 (этаж 3, пом. N 42, комн. 1-6, пом. N 43-44, комн. 1-6, 6А, 7-16, этаж 4, пом. N 45, комн. 1, 1А, 2-5, пом. N 46, комн. 6-11, этаж 5, пом. N 70, комн. 2-4, 4А, 5-7), - в пользу истца на основании договора аренды от 7 апреля 1999 г. N 01-00365/99 внесены в ЕГРН 25 мая 1999 г., то есть более чем за 15 лет до внесения в ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности города Москвы на части этого нежилого помещения (на квартиры N 42 площадью 54, 1 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1980, N 45 площадью 63, 6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1989, N 46 площадью 53, 7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1990, N 70 площадью 48, 4 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:2007 и на нежилое помещение III площадью 135, 7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1995), в связи с чем приоритет имеют сведения ЕГРН в отношении нежилого помещения площадью 358,6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:3402.
Договор аренды заключен сторонами в отношении помещения, которое как в названии договора, так и в тексте договора и приложениях к нему обозначено сторонами как нежилое; помещение предоставлено истцу в аренду для использования его не в качестве жилого, а в качестве нежилого (под контору).
В выписке из технического паспорта БТИ от 16 ноября 1998 г. N 01-281/15, которая является неотъемлемой частью договора, указаны не квартиры, а помещения N 42, 43-44, 45, 46, 70, комнаты в этих помещениях указаны как кабинеты, коридоры, уборные, кладовые и др.; помещение в качестве нежилого арендовалось истцом с 1989 года, то есть в течение более 30-ти лет; договор аренды помещения как нежилого зарегистрирован в ЕГРН 25 мая 1999 г.; в период действия договора аренды в отношении истца неоднократно проводились проверки Госинспекцией по недвижимости города Москвы на предмет соблюдения условий договора аренды нежилого помещения, представленными истцом актами Госинспекции нарушение условий договора не установлено, при этом в актах указано, что арендованное истцом нежилое помещение является собственностью города Москвы.
Принимая во внимание, что ни одно из спорных помещений не газифицировано; согласно заключению специалиста от 26 февраля 2024 г. N 260224-38/Км178, составленного ООО "Экспертное учреждение Репутация" по заказу истца, помещения с кадастровыми номерами 77:01:0001086:1980, 77:01:0001086:1989, 77:01:0001086:1990, 77:01:0001086:2007 не отвечают требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, являются нежилыми помещениями, суд первой инстанции установил, что спорное помещение, которое ранее представляло собой несколько жилых помещений (квартир), переведено в нежилое в неустановленное время, но не позднее 1 марта 1989 г. (дата заключения первого по времени договора аренды спорного помещения как нежилого), с указанной даты данное помещение рассматривалось сторонами договора в качестве нежилого и согласно заключению специалиста, представленным истцом при новом рассмотрении дела, фактически является нежилым.
Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ Департамента от договора аренды через месяц после отказа в продлении срока действия договора аренды со ссылкой на то, что в действительности арендованное истцом помещение не является нежилым, поскольку согласно технической документации помещения N 42, 45, 46 и 70 являются жилыми и в разряд нежилых не переводились, помещения N 43 и 44 отсутствуют, вместо них учтено нежилое помещение III, право собственности города Москвы зарегистрировано на эти помещения и подача Департаментом заявления о снятии с кадастрового учета нежилого помещения площадью 358, 6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:3204 является явным злоупотреблением правом, фактически указанные действия Департамента направлены исключительно на лишение истца, который в течение более 30-ти лет добросовестно исполнял обязанности арендатора нежилого помещения, возможности и далее арендовать указанное помещение.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
При новом рассмотрении истец просил признать нежилыми помещениями помещения по адресу: г. Москва, пер. Уланский, д. 11А, стр. 1: площадью 54,1 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1980, площадью 63,6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1989, площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1990, площадью 48,4 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:2007.
В ГКН и ЕГРН внесены записи о квартире N 42 площадью 54, 1 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1980, квартире N 45 площадью 63, 6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1989, квартире N 46 площадью 53, 7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1990, квартире N 70 площадью 48,4 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:200, право собственности зарегистрировано за городом Москвой 27 апреля 2015 г.
Таким образом, требования истца фактически направлены на перевод зарегистрированных в ЕГРН жилых помещений на нежилые помещения.
Спорные помещения находятся в многоквартирном доме на 3, 4, 5 этажах, тогда как по смыслу части 3 статьи 22 Жилищного кодекса размещение нежилых помещений над жилыми не допускается.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорное помещение ранее представляло собой несколько жилых помещений (квартир).
Документов, а также волеизъявления собственника о переводе жилых помещений в нежилые, в материалы дела не представлено.
Само по себе указание в договоре аренды на предоставление помещения для использования его в качестве нежилого (под контору) не свидетельствует об осуществлении перевода жилых помещений в нежилые в соответствии с действующим на момент заключения договора аренды порядком.
Главой 3 Жилищного кодекса установлены условия и порядок перевода, в частности жилого помещения в нежилое, которое допускается с учетом соблюдения требований названного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.
Как указано в частях 2 и 3 статьи 22 Жилищного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (часть 1 статьи 23 Жилищного кодекса).
В соответствии с частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения); 6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; 7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Из содержания частей 5 - 9 статьи 23 Жилищного кодекса следует, что переводу жилого помещения в нежилое помещение может сопутствовать необходимое переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения для обеспечения испрашиваемого использования такого помещения.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается, в том числе, в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 названного кодекса условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса).
Суд апелляционной инстанции критически оценил представленное заключение специалиста, указав, что тот факт, что в квартирах проведена перепланировка и они отключены от газоснабжения, не отменяет необходимости волеизъявления собственника на перевод квартир в нежилые помещения
Судом апелляционной инстанции отмечено, что истец не владеет помещениями, бывший объект аренды возвращен городу Москве.
Суд апелляционной инстанции пришел также к выводу об отсутствии оснований для применения к Департаменту статьи 10 Гражданского кодекса.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
отказать в передаче кассационной жалобы Региональной общественной организации "Центр научно-инженерных проблем" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА