ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 марта 2025 г. N 308-ЭС25-1773
Дело N А25-3875/2023
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аллюр" на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 19 апреля 2024 г., постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2024 г. и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 декабря 2024 г. по делу N А25-3875/2023,
установил:
ООО "Аллюр" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Домбай групп" (далее - компания) о расторжении заключенного сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 10 ноября 2020 г., а также о возложении на ответчика обязанности возвратить истцу следующие земельные участки: с кадастровым номером 09:06:0021401:2095 площадью 2688 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание, адрес: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика, Зеленчукский муниципальный район, Архызское сельское поселение, с. Архыз, ул. Горная, 6"б"; с кадастровым номером 09:06:0021401:2074 площадью 7230 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание, адрес: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика, Зеленчукский муниципальный район, Архызское сельское поселение, с. Архыз, ул. Горная, 6"а"; земельный участок с кадастровым номером 09:06:0021401:2078 площадью 2770 кв. м, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования - для создания и эксплуатации объектов туристско-рекреационной особой экономической зоны, адрес: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика, Зеленчукский район.
Общество также просило указать в решении, что судебный акт служит основанием для государственной регистрации прекращения права собственности компании на спорные земельные участки и государственной регистрации права собственности общества на них.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (далее - управление Росреестра).
Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 19 апреля 2024 г., оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2024 г. и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 декабря 2024 г., в удовлетворении искового заявления отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что отказывая в удовлетворении требований, суд признал доказательством надлежащей оплаты условие, включенное в договор о том, что расчеты были произведены до его подписания.
В суд апелляционной инстанции ответчик представил дополнительные доказательства, которые не были представлены в суд первой инстанции, невозможность их не представления ответчик не обосновал, однако суд апелляционной инстанции принял их.
Суды в нарушение статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации неправильно истолковали условия договора, оставили без внимания довод истца о том, что если бы расчет был произведен до или в момент подписания договора, то условия о выборе формы расчета были бы не актуальны. Ответчик не представил доказательства оплаты.
Согласно представленным в материалы дела книгам учета расходов и доходов истца в период, начиная с 2020 г., оплата от ответчика, ни в кассу, ни на расчетный счет, ни путем зачета не производилась.
Ответчиком не представлено ни одного документа, который бы отвечал требованиям Федерального закона от 6 декабря 2011 г. N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете", Гражданского и Налогового кодексов Российской Федерации, подтверждающего надлежащее исполнение обязательств по оплате.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой этой нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений. К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Гражданского кодекса).
Избранный истцом способ защиты путем расторжения договора и возврате переданного имущества, а не путем взыскания задолженности, не противоречит закону и соответствует основным началам гражданского законодательства.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, общество (продавец) и компания (покупатель) 10.11.2020 заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает земельные участки с кадастровыми номерами 09:06:0021401:2095, 09:06:0021401:2074, 09:06:0021401:2078. Общая стоимость участков составила 5 млн. рублей (НДС не облагается). В пункте 3 договора стороны установили, что оплата допускается всеми не запрещенными законом способами, в том числе путем проведения взаимозачета, на момент подписания договора оплата произведена в полном объеме, претензий по оплате нет.
В соответствии с пунктом 5 договора покупатель приобретает право собственности на отчуждаемые земельные участки с момента оплаты и государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике.
В отношении спорных земельных участков 23.11.2020 зарегистрировано право собственности компании.
Общество, ссылаясь на отсутствие оплаты за участки, направило в адрес компании претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи и возврате земельных участков.
Поскольку соглашение о расторжении договора стороны не подписали, общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.
При разрешении спора суды исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса при существенном нарушении договора одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию другой стороны. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Оценка того, имеет ли место нарушение стороной договора и является ли такое нарушение существенным по смыслу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса, осуществляется судом в рамках предоставленных ему дискреционных полномочий.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Судебные инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор купли-продажи, заявления в управление Росреестра о государственной регистрации перехода права собственности на участки, свидетельские показания прежнего руководителя общества, приняв во внимание поведение сторон после заключения договора, руководствуясь указанными правовыми нормами и разъяснениями, пришли к выводу о том, что общество не опровергло содержащееся в подписанном сторонами договоре указание о произведенной оплате и отсутствии претензий.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Суды указали, что оформление сделки путем составления одного документа, в котором изложен текст с условиями договора и подтвержден факт платежа, соответствует положениям статьи 421 Гражданского кодекса о свободе договора. Стороны вправе включить в договор положения о том, что на момент подписания договора расчеты между ними произведены полностью. Такие положения не противоречат требованиям гражданского законодательства и аналогично расписке могут подтверждать исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору.
Несоблюдение сторонами Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" при составлении первичных документов хозяйственной деятельности, оформляющих совершение операций с наличными денежными средствами, само по себе не дает оснований считать, что обязательство по оплате не прекращено при наличии иных письменных доказательств, в том числе подписанного сторонами договора купли-продажи с условием о завершении расчетов за имущество.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Аллюр" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА