ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 декабря 2024 г. N 18-КГ24-308-К4
23RS0042-01-2022-006020-92
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Асташова С.В.,
судей Кротова М.В. и Марьина А.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования г. Новороссийск к Казанджан Марии Николаевне о сносе самовольной постройки, о возложении обязанности использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования,
по кассационной жалобе Казанджан Марии Николаевны на решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 31 августа 2023 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 ноября 2023 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12 марта 2024 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Кротова М.В., выслушав представителя Казанджан М.Н. Семенову К.А., поддержавшую доводы жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
администрация муниципального образования г. Новороссийск (далее - администрация) обратилась в суд с иском к Казанджан М.Н. и просила признать объект капитального строительства, расположенный на земельном участке по адресу: < ... > , СНТ " < Д. > ", ул. < ... > самовольной постройкой, обязать ответчика снести указанный объект за свой счет и возложить на него обязанность использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования.
В обоснование требований указано, что на земельном участке с кадастровым номером < ... > с видом разрешенного использования "для ведения садоводства", собственником которого является Казанджан М.Н., зарегистрирован двухэтажный объект капитального строительства с кадастровым номером < ... > площадью 75,3 кв. м. Однако, в ходе проведения мероприятий муниципального земельного контроля установлено, что на данном земельном участке также находится ряд двухэтажных объектов капитального строительства, обладающих признаками коммерческого назначения и расположенных с отклонением от предельных параметров разрешенного строительства относительно границ земельного участка. Указанное обстоятельство, по мнению истца, свидетельствует о нарушении ответчиками целевого использования данного земельного участка и наличии у объекта недвижимости признаков самовольного строения.
Решением Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 31 августа 2023 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 ноября 2023 г., исковые требования администрации муниципального образования г. Новороссийск удовлетворены частично. Двухэтажный объект капитального строительства с кадастровым номером < ... > , расположенный по адресу: < ... > , СНТ " < Д. > ", ул. < ... > , признан самовольной постройкой. На Казанджан М.Н. возложена обязанность осуществить снос объекта капитального строительства в течение 60 дней с даты вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с Казанджан М.Н. в пользу администрации муниципального образования г. Новороссийск судебную неустойку в размере 500 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда с даты вступления его в законную силу и до фактического исполнения. В удовлетворении требований о возложении обязанности использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12 марта 2024 г. судебные постановления оставлены без изменения.
В кассационной жалобе Казанджан М.Н. ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как незаконных.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Кротова М.В. от 25 октября 2024 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит ее подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 390.14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения допущены при рассмотрении данного дела.
Как установлено судом и следует из материалов дела Казанджан М.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером < ... > площадью 640 кв. м, по адресу: < ... > , СНТ " < ... > ", ул. < ... > , с видом разрешенного использования "для ведения садоводства".
На указанном земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером < ... > , площадью 75,3 кв. м, право собственности зарегистрировано за Казанджан М.Н.
Из письма администрации муниципального образования г. Новороссийска от 6 июня 2022 г. следует, что на данном земельном участке построены объекты недвижимости, обладающие признаками коммерческого назначения и расположенные с отклонением от предельных параметров разрешенного строительства. При этом разрешенный вид использования данного земельного участка - для ведения садоводства - не предусматривает размещение на нем строений коммерческого назначения. Согласно данным отдела управления архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Новороссийск за 2006 - 2022 г. информация о выдаче разрешения на строительство на этом земельном участке отсутствует.
Судом первой инстанции по делу назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО "Эксперт Компания".
По заключению эксперта расположенные на земельном участке с кадастровым номером < ... > строения не противоречат требованиям действующих строительных норм и правил в вопросах надежности, видов безопасности (сейсмической, экологической, санитарной) и долговечности, предъявляемым к соответствующим строениям, угрозы жизни и здоровью людей не создают.
При этом четыре двухэтажные строения назначением "жилой дом" и одноэтажные служебные строения соответствуют целевому назначению земельного участка. Часть наружных ограждающих конструкций строения "Аа", площадью застройки 24,3 кв. м, и одноэтажное строение (условное обозначение на схеме исполнительного чертежа N 1-"Г"), сблокированное со строением "Аа", располагаются за границами принадлежащего Казанджан М.А. земельного участка с кадастровым номером < ... > - на территории земельного участка с кадастровым номером < ... > . Три двухэтажных строения "Б", "В" и "Д", а также одноэтажное строение, условно обозначенное "Г2", всей площадью застройки располагаются на земельном участке с кадастровым номером < ... > .
Вместе с тем, экспертом указано на расположение зданий с нарушением нормируемых расстояний до границ земельного участка и на нарушение минимальных противопожарных расстояний до строений, расположенных на соседнем земельном участке.
Земельный участок с кадастровым номером < ... > площадью 8384 кв. м, расположенный по адресу: < ... > , участок < ... > , находится в собственности Краснодарского края и передан в аренду Карапетяну А.Р. по договору от 22 мая 2019 г.
Сославшись на фотоматериалы экспертного заключения, суд указал, что данные строения возможно эксплуатировать в качестве гостевых домов для временного проживания граждан, однако посчитал, что данное обстоятельство может являться основанием для привлечения к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка, но не для сноса строений.
Удовлетворяя исковые требования о признании строения с кадастровым номером < ... > самовольным и его сносе, суд первой инстанции, ссылаясь на установленные экспертом нарушения в части расстояний до границы земельного участка, признал эти нарушения неустранимыми.
С данными выводами судов первой и апелляционной инстанций согласился кассационный суд общей юрисдикции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с обжалуемыми судебными постановлениями нельзя согласиться по следующим основаниям.
В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с положениями статьи 42 указанного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
На основании пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 данного кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44), разъяснено, что последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения (пункт 10).
Если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции (часть 4 статьи 22 ГПК РФ, часть 7 статьи 27 АПК РФ). При этом суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении (абзац второй пункта 11).
Согласно пункту 12 данного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.
С иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 53 АПК РФ).
Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем или ссудодателем земельного участка, начинает течь с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему земельный участок (абзац второй пункта 2 статьи 200, пункт 2 статьи 610, статья 622, пункт 1 статьи 689, статья 699 ГК РФ). В случае возвращения земельного участка арендатором или ссудополучателем собственнику с возведенной (созданной) на нем самовольной постройкой срок исковой давности по требованию собственника земельного участка о сносе такой постройки начинает течь не позднее момента возврата земельного участка (абзац второй пункта 15).
По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 29).
Из приведенных выше норм закона и разъяснений по их применению следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, то снос объекта самовольного строительства является крайней мерой.
Приведенные положения закона и разъяснения постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении настоящего дела не учтены.
Ссылаясь на то, что спорное строение ответчика заступает на соседний земельный участок с кадастровым номером < ... > , суд не дал оценку тому обстоятельству, что названный земельный участок по договору от 22 мая 2019 г. сроком на 49 лет находится в аренде у Карапетяна А.Р., привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, который каких-либо претензий по поводу использования ответчиком части арендуемого им земельного участка не предъявлял.
При таких обстоятельствах суду применительно к разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44, необходимо было дать оценку тому, вправе ли был орган местного самоуправления требовать сноса строения по мотиву нарушения прав на земельный участок, находящийся в аренде у третьего лица, либо такие требования в соответствии с абзацем вторым пункта 15 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации могут быть заявлены после возвращения земельного участка арендодателю по истечении срока аренды или по иным основаниям.
Между тем, заступ строения на земельный участок, находящийся в аренде Карапетяна А.Р. судом указан в качестве основного довода для сноса спорного жилого дома.
Иные нарушения - несоблюдение минимальных расстояний до границ участка - приведены судом в нарушение разъяснений, содержащихся в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44, без оценки их существенности для принятия решения о сносе всего строения.
Кроме того, из установленных судом обстоятельств следует, что жилой дом, в отношении которого постановлено решение о сносе, является местом жительства ответчика и членов его семьи, однако в нарушение разъяснений, изложенных в абзаце втором пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44, вопрос об их выселении судом не разрешался, прокурор к участию в деле для дачи заключения не привлекался.
Допущенные судом первой инстанции нарушения судами апелляционной и кассационной инстанций устранены не были.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судебными инстанциями нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и их устранение невозможно без отмены судебных постановлений и нового рассмотрения дела судом первой инстанции.
Руководствуясь статьями 390.14 - 390.16 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 31 августа 2023 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 ноября 2023 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12 марта 2024 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.