ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 января 2017 г. N 301-ЭС16-13752
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив материалы истребованного дела и кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 (судьи Бухтоярова Л.В., Максимова М.А., Наумова Е.Н.) и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.08.2016 (судьи Чернышов Д.В., Кислицын Е.Г., Павлов В.Ю.) по делу N А38-3075/2014 Арбитражного суда Республики Марий Эл,
установил:
индивидуальный предприниматель Анохин Николай Николаевич (далее - предприниматель Анохин Н.Н.) обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл к обществу с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" (далее - общество "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП") с требованиями, измененными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) об обязании:
- исполнить условие договора от 16.05.2013 и передать предпринимателю Анохину Н.Н. 1/2 доли в праве собственности на здание - торговое, 2-этажное (подземных этажей - 0), общая площадь 1621,2 кв. м, инвентарный номер 88:212:002:000001510, литер А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32 А; здание - ресторан, назначение - общественное питание, 2-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 1305,9 кв. м, инвентарный номер 88:212:002:000001510:0200:20000, литер Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32;
- вынести решение о государственной регистрации перехода права 1/2 доли в праве собственности на указанные здания в связи с уклонением общества "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" от регистрации.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее - Управление) и индивидуальный предприниматель Золотарев Андрей Юрьевич (далее - предприниматель Золотарев А.Ю.).
Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.09.2014, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.08.2015 решение суда первой инстанции от 29.09.2014 и постановление апелляционного суда от 10.03.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Марий Эл.
При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 22.12.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.08.2016, решение суда первой инстанции от 22.12.2015 отменено, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с постановлениями апелляционного и окружного судов, принятыми при новом рассмотрении дела, заявитель обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой на указанные судебные акты, в которой просит их отменить и оставить в силе решение первой инстанции от 22.12.2015, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и существенное нарушение ими норм материального права.
Письмом Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2016 дело N А38-3075/2014 истребовано из Арбитражного суда Республики Марий Эл.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 АПК РФ кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
По результатам изучения материалов дела и доводов кассационной жалобы заявителя суд приходит к выводу о наличии оснований для передачи жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и обжалуемых актов, общество "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" является собственником универмага на 18 рабочих мест, общей площадью 1621,2 кв. м, литер А, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32а и ресторана общей площадью 1305,9 кв. метра, литер Б, Б1, Б2, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32 (право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 28.11.2011)).
На основании постановления администрации муниципального образования "Звениговский муниципальный район" от 29.03.2013 N 174 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату ООО "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП", договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2013 N 16, акта приема-передачи земельного участка от 18.04.2013 общество приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 12:14:2502010:142, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения указанных объектов общей площадью 4537 кв. м (право собственности на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 15.05.2013).
Между обществом "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" (продавец), а также предпринимателями Анохин Н.Н. и ИП Золотарев А.Ю. (покупатели) 16.05.2013 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.
Предметом указанного договора являются: нежилое здание, назначение - торговое, 2-этажное (подземных этажей - 0), общая площадь 1621,2 кв. м, инвентарный номер 88:212:002:000001510, литер А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32 А и ресторан, назначение - общественное питание, 2-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 1305,9 кв. м, инвентарный номер 88:212:002:000001510:0200:20000, литер Б, Б1, Б2, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32.
В результате заключения названной сделки у покупателей возникло по 1/2 доли в праве собственности на объекты.
Предприниматели Анохин Н.Н. и Золотарев А.Ю. обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.
Регистрирующий орган 29.05.2013 приостановил регистрационные действия в связи с отсутствием заявления о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и непредставлением необходимых для совершения этого регистрационного действия документов в отношении земельного участка.
Предприниматели Анохин Н.Н. и Золотарев А.Ю. 28.06.2013, 09.07.2013 подали заявления о прекращении государственной регистрации и о возврате ранее представленных документов без проведения государственной регистрации в отношении универмага.
Уполномоченный орган 10.07.2013 прекратил государственную регистрацию.
В отношении торгового здания регистрирующий орган 01.07.2013 принял решение об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости в связи с отсутствием документов и заявления о государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Предприниматель Анохин Н.Н. 13.02.2014 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода 1/2 доли в праве собственности на торговое здание и здание ресторана, приложив доверенность от 02.04.2013, договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2013, протокол общего собрания участников общества "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" от 16.05.2013, квитанцию от 13.02.2014; также 18.02.2014 направил требования в адрес общества "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" о необходимости обращения в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации перехода 1/2 доли в праве собственности на торговое здание и здание ресторана.
Регистрирующий орган 26.02.2014 приостановил государственную регистрацию перехода права собственности в связи с отсутствием заявления продавца и заявления о переходе права собственности на земельный участок, занятый объектами недвижимости, о чем уведомил предпринимателя Анохина Н.Н. в письме N 01/016/2014-165.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, предприниматель Анохин Н.Н. обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела, сославшись на статьи 130, 167, 168 и пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) пришел к выводу о недействительности спорной сделки ввиду продажи зданий без продажи принадлежащего продавцу земельного участка, а также неделимости спорного объекта в силу статьи 133 Гражданского кодекса и отсутствия правовых оснований для регистрации права долевой собственности на него за истцом.
Повторно исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, руководствуясь статьями 209, 218, 223, 244, 251 и 551 Гражданского кодекса, статьей 35 Земельного кодекса, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом разъяснений, изложенных в пункте 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск, констатировав действительность договора купли-продажи от 16.05.2013, надлежащее исполнение предпринимателем Анохиным Н.Н. обязательств по оплате спорной доли и уклонение общества "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" от регистрации перехода права на соответствующую долю.
Выражая свое несогласие с выводами апелляционного и окружного судов, заявитель указывает на то, что суды апелляционной и кассационной инстанции при вынесении оспариваемых постановлений неправильно применили положения статей 168, 421, 431 и пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса.
Общество "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" утверждает, что воля участников сделки при подписании договора купли-продажи от 16.05.2013 не была направлена на возникновение долевой собственности у общества и предпринимателей Анохина Н.Н., Золотарева; предполагалось отчуждение двух зданий в долевую собственность покупателей, в связи с чем договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2013 не может служить основанием для возникновения долевой собственности общества с предпринимателем Анохиным Н.Н. на указанное выше недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением определенных случаев.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Таким образом, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
В соответствии с пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона N 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 01.09.2013.
Поскольку в силу статьи 130 Гражданского кодекса здание относится к объектам, прочно связанным с землей, то продажа здания без земельного участка противоречит гражданскому и земельному законодательству. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса).
С учетом пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Как утверждает общество "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП", предметом данного договора являются два здания, а не части здания, в связи с чем приобретение доли в праве собственности на два здания необходимо отличать от приобретения части здания, так как указанные доли не выделены в натуре.
Даже в том случае, если полагать, что предметом договора является доля в праве на здания, в предмет договора должна включаться доля в праве на земельный участок, так как это прямо предусмотрено пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса, в связи с чем в любом случае предмет договора, для возможности признания его действительным должен включать право, либо долю в праве на земельный участок, принадлежащий продавцу.
При вынесении обжалуемых актов суд не разрешил вопрос о праве на земельный участок, нарушив тем самым императивные положения закона о единстве юридической судьбы земельного участка с расположенными на них зданиями и строениями, предусмотренные пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса и статьей 552 Гражданского кодекса.
Общество "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" не согласно с выводами апелляционного и окружного судов о том, что предпринимателем Анохиным Н.Н. исполнены обязанности покупателя по договору купли-продажи от 16.05.2013 в части оплаты имущества и его принятию, а также указывает на то, что из условий договора следует, что на момент его подписания оплата стоимости недвижимого имущества не производилась.
Указанный договор не исполнялся покупателями, недвижимое имущество не передавалось ни Анохину Н.Н. ни Золотареву А.Ю. Общество "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП", как собственник недвижимости владеет и пользуется ей, что выражается заключением договоров аренды помещений с арендаторами, получением от них арендных платежей и оплатой налогов.
По мнению заявителя, договор купли-продажи является незаключенным, в связи с чем общество "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса отказаться от исполнения принятого обязательства.
Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы заслуживают внимания, в связи с чем, данную жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Руководствуясь пунктом 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
определил:
кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.08.2016 по делу N А38-3075/2014 Арбитражного суда Республики Марий Эл передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить судебное заседание по рассмотрению указанной кассационной жалобы на 2 марта 2017 года на 11 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА