ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 февраля 2022 г. по делу N 305-ЭС21-19336
Резолютивная часть определения объявлена 27.01.2022.
Полный текст определения изготовлен 03.02.2022.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Хатыповой Р.А. и Чучуновой Н.С.,
при участии представителей акционерного общества "ПИК-Индустрия" Одиноковой Л.И. (доверенность от 23.06.2021), Алехина С.И. (доверенность от 23.06.2021), Департамента городского имущества города Москвы Черемухина В.В. (доверенность от 29.12.2021),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "ПИК-Индустрия" (Москва) на решение Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2020, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.07.2021 по делу N А40-285960/2019,
установила:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу "ПИК-Индустрия" (далее - Общество) о взыскании 31 075 750 руб. 64 коп. неосновательного обогащения за период с 04.10.2018 по 16.05.2019 и 459 963 руб. 68 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.08.2019 по 21.10.2019 с продолжением их начисления по день фактической уплаты долга.
Арбитражный суд города Москвы решением от 12.10.2020, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2021 и Арбитражного суда Московского округа от 19.07.2021, иск удовлетворил.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты.
Определением от 10.12.2021 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Общества вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В отзыве на кассационную жалобу Департамент просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители Общества поддержали доводы жалобы, а представитель Департамента - доводы, приведенные в отзыве на жалобу.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей Общества и Департамента, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Московский земельный комитет, правопреемником которого является Департамент (арендодатель), и акционерное общество открытого типа "Домостроительный комбинат N 2" (далее - общество "ДСК"), правопреемником которого стало Общество (арендатор), заключили договор аренды от 13.12.1994 N М-07-001435. Согласно данному договору (в редакции дополнительных соглашений) Обществу предоставлен в аренду на 25 лет земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, площадью 259 670 кв. м с кадастровым номером 77:07:0012008:7, расположенный по адресу: Москва, пр. Стройкомбината, вл. 1, для эксплуатации зданий и сооружений Общества в целях производства железобетонных изделий для домостроения и строительства цеха N 5 с технологическим комплексом по изготовлению железобетонных изделий.
Особыми условиями договора аренды предусмотрено, что участок предоставляется без изменения функционального назначения.
Поскольку после истечения срока действия договора ответчик продолжил пользование арендованным участком при отсутствии возражений со стороны истца, по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) действие договора аренды возобновилось на неопределенный срок.
Согласно представленным в дело документам на огороженном земельном участке расположены 110 зданий и сооружений, представляющих собой производственный комплекс по изготовлению железобетонных изделий, в том числе административное здание N 53, в котором находятся администрация, бухгалтерия, производственная столовая, мастерские. Объекты недвижимости, расположенные на участке, переданы в уставный капитал общества "ДСК" при приватизации государственного предприятия.
Дополнительным соглашением от 24.01.1996 к указанному договору стороны предусмотрели, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы уполномоченным органом государственной власти.
Статьей 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" (далее - Закон Москвы N 48) предусмотрено, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, расположенные в Москве, право государственной собственности на которые не разграничено, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются Правительством Москвы.
Правительство Москвы 25.04.2006 приняло постановление N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" (далее - Постановление N 273-ПП), в приложении 1 к которому установило ставки арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в Москве (в процентном отношении от их кадастровой стоимости), на основании которых подлежит определению годовой размер арендной платы.
В Постановлении N 273-ПП (в редакции постановления Правительства Москвы от 27.08.2014 N 490-ПП) отмечено, что основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость земельного участка; для более детального учета стоимости земель города проведена государственная кадастровая оценка земель на основании статистического анализа рыночной стоимости платы за право на заключение договоров аренды земельных участков и иной информации о земельных участках и объектах недвижимости. В данном постановлении указано на осуществление перехода на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования, установленных для решения социальных задач и задач развития города.
Кадастровая стоимость земельных участков определяется путем умножения площади участка на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости (далее - УПКС) земель города Москвы в разрезе кадастрового квартала, в котором участок расположен, установленное в зависимости от вида разрешенного использования участка.
Спорный участок расположен в кадастровом квартале 77:07:0012008.
Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016 N 791-ПП для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, среднее значение УПКС в разрезе указанного квартала установлено в размере 8793 руб. 92 коп./кв. м. Данный размер УПКС использовался при расчете арендной платы за спорный участок до 2019 года.
Департамент распоряжением от 29.11.2018 N 40628 утвердил среднее значение УПКС на территории города Москвы в разрезе кадастрового квартала 77:07:0012008 в размере 8228 руб. 88 коп./кв. м для земельных участков, предназначенных для размещения объектов производственного назначения. Данный размер УПКС применяется при расчете арендной платы с 01.01.2019.
Общество в 2018 и 2019 годах вносило арендную плату за арендованный участок в размере, определенном исходя из указанных значений УПКС, умноженных на площадь участка и ставку арендной платы, установленную для участков с видом разрешенного использования "для производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок".
Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция) провела обследование указанного земельного участка и установила, что в одном из расположенных на этом участке трехэтажном здании (принадлежащем Обществу на праве собственности) общей площадью 2768,9 кв. м 1957 года постройки (адресный ориентир: Москва, пр. Стройкомбината, д. 1, стр. 53) размещен и функционирует в нежилом помещении общей площадью 37,1 кв. м дополнительный офис "Очаковский" филиала N 7701 Банка ВТБ (ПАО) на основании заключенного с Обществом 26.05.2016 договора N 4001 в редакции дополнительного соглашения от 02.06.2016 N 2.
Постановлением Госинспекции от 30.10.2018 по делу N 3862-ЗУ/90700129-18 Общество привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 6.7 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях за нарушение разрешенного использования земельного участка.
Департамент, ссылаясь на то, что Общество в период с 04.10.2018 по 16.05.2019 использовало земельный участок не по целевому назначению в связи с нахождением в одном из помещений офиса банка, доначислил арендную плату в сумме 31 075 750 руб. 64 коп.
Департамент исходил из того, что в связи с передачей в аренду банку помещения площадью 37,1 кв. м арендную плату за весь земельный участок площадью 259 670 кв. м следует исчислять с применением ставки (1,5), установленной для участков, предназначенных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, с применением УПКС, установленных для земельных участков в кадастровом квартале 77:07:0012008, предназначенных для размещения административных и офисных зданий: в размере 21 477 руб. 71 коп./кв. м в 2018 году и в размере 21 380 руб. 36 коп./кв. м в 2019 году.
Так как Общество вносило плату в размере, определенном исходя из УПКС и ставки, установленных для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, арендатор должен доплатить разницу между предполагаемой арендной платой с учетом фактического использования (офисные здания делового и коммерческого назначения) и внесенной платой.
Поскольку Общество указанную сумму не оплатило, Департамент обратился с настоящим иском в суд.
Общество в отзыве на иск указало следующее: на спорном неделимом земельном участке находится множество зданий, строений и сооружений, используемых для производственной деятельности, следовательно, участок используется в соответствии с целью его аренды; использование помещения площадью 37,1 кв. м в одном из расположенных на этом участке зданий для размещения офиса банка в целях обслуживания сотрудников Общества не может служить основанием для исчисления платы за пользование всем земельным участком (259 670 кв. м) исходя из вида разрешенного использования - для размещения офисных зданий; в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540, вид использования - для размещения офисных зданий установлен для банковской деятельности, что в соответствии с пунктом 3.3.4 Правил землепользования и застройки города Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП (далее - Правила землепользования), относится к вспомогательным; площадь, занимаемая зданием, в котором расположено помещение банка, и необходимая для использования этого здания, составляет 0,79% от площади всего арендуемого земельного участка; при таких обстоятельствах Общество не должно оплачивать пользование всем земельным участком, на котором ответчик осуществляет исключительно производственную деятельность, исходя из максимального значения кадастровой стоимости, определенной истцом с учетом вида разрешенного использования - для размещения офисных зданий.
Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 309, 310, 395, 615, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса, статьи 1, 7, 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статью 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), Закон Москвы N 48, Постановление N 273-ПП, Правила землепользования, пришли к выводу об обоснованности иска Департамента.
Суды исходили из следующего.
Общество использует часть арендованного земельного участка с нарушением условий договора аренды. Использование части земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием влечет нарушение режима использования всего земельного участка, поэтому в силу пункта 2.7 Постановления N 273-ПП расчет платы за пользование участком с более чем одним видом разрешенного использования подлежит определению за весь участок на основании максимального значения кадастровой стоимости.
Поскольку представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что ответчик в спорный период использовал помещение в здании, расположенном на этом участке, под офис банка, в то время как вносил арендную плату, рассчитанную в соответствии с нормативными правовыми актами публичного образования исходя из установленного в договоре вида разрешенного использования - для эксплуатации зданий и сооружений предприятия, с него надлежит взыскать испрашиваемое неосновательное обогащение в сумме, составляющей разницу между размером арендной платы, подлежащей расчету и внесению исходя из фактического вида использования земельного участка, который не является вспомогательным, и арендной платы, внесенной в спорный период и рассчитанной исходя из вида использования, указанного в договоре аренды, а также проценты, начисленные на сумму неосновательного обогащения.
Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
Между тем суды трех инстанций не учли следующее.
Согласно принципу платности землепользования любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (статья 65 Земельного кодекса).
В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Такие принципы, обязательные при установлении в случаях предусмотренных законом уполномоченными органами арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, Правительство Российской Федерации утвердило постановлением от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582).
Указанным постановлением предусмотрены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.
Исходя из указанного принципа, соответствующий уполномоченный орган обязан определять арендную плату за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне. Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков. Дифференциация ставки арендной платы возможна по критериям, определяющим экономическую характеристику той или иной категории земельных участков; в частности, критериями при определении доходности земельного участка являются категория земель и их разрешенное использование.
При этом вид разрешенного использования земельного участка (объекта капитального строительства) влияет непосредственным образом на определение кадастровой стоимости участка (объекта), которая в соответствии с нормативными актами уполномоченных органов зачастую является одним из основных показателей, используемых для расчета регулируемой арендной платы.
В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательств.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (постановление от 30.06.2011 N 13-П; определения от 24.12.2013 N 2153-О, от 24.03.2015 N 671-О, от 23.06.2015 N 1453-О, от 28.02.2017 N 443-О, от 28.09.2017 N 1919-О, от 27.09.2018 N 2347-О и др.), данный принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, каковым целям служат также положения Земельного кодекса (пункт 2 статьи 7 и абзац второй статьи 42) и Гражданского кодекса (пункт 2 статьи 260), возлагающие на собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с установленным для них целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Земельный кодекс (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) называет среди основных принципов земельного законодательства также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 N 9-П, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.
Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16.10.2020 N 42-П (далее - постановление N 42-П) также указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.
С этой целью в статье 2 Градостроительного кодекса закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4). В то же время законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в Градостроительном кодексе (пункты 7 и 9 статьи 1) и Земельном кодексе (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено Земельным кодексом (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами (постановление N 42-П).
В силу части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).
Системное толкование положений земельного и градостроительного законодательства, правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного законодательства (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства.
Собственник земельного участка и объекта капитального строительства имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.
Равно как собственник земельного участка, так и собственник объекта капитального строительства не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта. Выбор вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований означает, что собственник вправе начать осуществлять деятельность в соответствии с выбранным видом в рамках предусмотренных применительно к территориальной зоне градостроительным регламентом видов разрешенного использования, что является правомерным и не может быть квалифицировано как нарушение правового режима земельного участка (объекта капитального строительства).
Согласно действующему законодательству собственник здания может оформить как право собственности на публичный земельный участок, на котором здание расположено (если не имеется ограничений в обороте в отношении земельного участка), так и заключить договор аренды, при этом его право является исключительным (статья 39.20 Земельного кодекса, ранее действовавшая статья 36 того же Кодекса).
В контексте приведенных норм права и принципов земельного законодательства указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов. В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.
При этом вспомогательный вид может быть выбран только дополнительно к основному, установление вспомогательного вида вместо основного не предусмотрено (пункт 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 5 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).
Сведения об основном виде разрешенного использования участка вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).
Вопрос о том, должен ли собственник (правообладатель) земельного участка, реализовавший право самостоятельного выбора (в дополнение к основному виду разрешенного использования) вспомогательного вида его разрешенного использования, инициировать внесение в ЕГРН сведений, отражающих фактическое использование своих земельных участков, не был ранее урегулирован в законе, толковался судами и органами государственной власти по-разному.
При этом Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении N 42-П, указывая на неясность правового регулирования данного вопроса и необходимость федеральному законодателю принять меры по устранению выявленной неопределенности, установил, что до внесения в законодательство необходимых изменений собственники (правообладатели) земельных участков не могут быть принуждены к внесению каких-либо сведений в ЕГРН в случае, когда они в дополнение к основному виду разрешенного использования самостоятельно выбирают вспомогательный вид использования; использование участка в соответствии со вспомогательным видом наряду с основным не является нецелевым использованием участка.
Во исполнение указанного постановления N 42-П Федеральным законом от 30.12.2021 N 493-ФЗ "О внесении изменений в статью 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (вступившим в силу с 10.01.2022) в пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса введен абзац, согласно которому внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.
Правовая позиция о том, что использование части земельного участка в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, установленным градостроительным регламентом, не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению и не образует состав административного правонарушения, содержится в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.10.2020 N 310-ЭС20-8733, от 08.02.2021 N 305-ЭС20-15754, 305-ЭС20-15622, 305-ЭС20-15616, в постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 30.08.2021 N 89-АД21-10-К7.
Правительство Москвы постановлением от 28.03.2017 N 120-ПП утвердило Правила землепользования.
Пунктом 3.3.5 Правил землепользования установлены следующие условия, при соблюдении которых допускается применение вспомогательных видов разрешенного использования:
1) вспомогательные виды разрешенного использования должны быть выбраны из числа видов, не установленных в качестве основных или условно разрешенных видов использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок;
2) вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков или объектов капитального строительства;
3) в случае если выбранный вспомогательный вид разрешенного использования предусматривает размещение объектов капитального строительства, то их строительство может опережать во времени реализацию основных, условно разрешенных видов разрешенного использования (но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объекта капитального строительства);
4) в случае если установленные основные, условно разрешенные виды использования предусматривают размещение объектов капитального строительства, то суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.
Таким образом, из приведенных норм права следует, что при решении вопроса о нарушении собственником здания, оформившим занятый им земельный участок на праве аренды, правового режима земельного участка необходимо установить, противоречит ли осуществляемый вид деятельности и способ использования указанных объектов их целевому использованию и видам разрешенного использования, закрепленным в нормативных актах. При этом арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе осуществлять в принадлежащих ему объектах капитального строительства на таком участке вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, при этом площадь объектов, используемых для этой деятельности, должна составлять не более 25% площади всех капитальных объектов. Такая деятельность не свидетельствует об использовании участка не по целевому назначению или о несоответствии фактического вида использования целям предоставления участка, а также не влечет необходимости пересчета кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы за него.
Как следует из приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости, определение вида использования объектов недвижимости осуществляется с учетом вида разрешенного использования земельного участка, внесенного в ЕГРН, а также правомерного фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.
Согласно пункту 2.7 Постановления N 273-ПП, на который сослался Департамент и которым руководствовались суды, ежегодная арендная плата за земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости.
Между тем с учетом приведенных выше норм земельного и градостроительного законодательства указанное правило не распространяется на случаи использования земельного участка под вспомогательный вид деятельности с соблюдением положений пункта 3.3.5 Правил землепользования.
При таком положении истолкование пункта 2.7 Постановления N 273-ПП как допускающего расчет арендной платы за весь земельный участок, на котором расположено множество объектов производственного назначения, принадлежащих арендатору и используемых по такому назначению, исходя из УПКС, установленного для офисной (банковской) деятельности только в силу того, что одно из помещений в здании (имеющем назначение административное здание производственного предприятия) было предоставлено по договору аренды для использования под офис банка, обслуживающий в том числе сотрудников предприятия, в контексте сохранения ведения производственной деятельности арендатором, отсутствия доказательств, что такое предоставление привело к сущностной трансформации использования (вида разрешенного использования, функционального использования) как всего здания, так и участка, противоречит как указанным нормативным актам и основным принципам определения арендной платы, так и принципам справедливости и разумности.
Выводы судов об использовании Обществом земельного участка не по целевому назначению, с нарушением условий договора аренды и наличии оснований для взыскания с Общества платы за пользование всем участком исходя из УПКС, установленного для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, со ссылкой на пункт 2.7 Постановления N 273-ПП не могут быть признаны обоснованными.
Суды при рассмотрении настоящего дела не исследовали имеющие существенное значение для правильного разрешения спора следующие обстоятельства: применимы ли к данной правовой ситуации нормативные положения Правил землепользования; соблюдены ли Обществом в рассматриваемом случае условия, при наличии которых применение вспомогательных видов разрешенного использования являлось бы допустимым (пункт 3.3.5 Правил землепользования).
Суды также не дали оценку доводам ответчика и не исследовали представленные в их обоснование доказательства о том, что Общество продолжает использовать земельный участок, на котором расположены промышленные объекты и здание заводоуправления, в соответствии с предусмотренными договором аренды целями использования участка для производственной деятельности; использование помещения в здании заводоуправления для размещения офиса банка в целях обслуживания сотрудников Общества не является нецелевым использованием земельного участка. Между тем исследование данных обстоятельств необходимо для решения вопроса о наличии либо отсутствии оснований для удовлетворения иска Департамента.
Относительно избранного Департаментом способа защиты права, которое истец считает нарушенным, необходимо отметить следующее.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, статьи 39.7 Земельного кодекса, разъяснениями, приведенными в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), плата за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен. По договорам аренды публичных земель, заключенным после введения в действие Земельного кодекса, а также по договорам, заключенным до введения в действие указанного Кодекса, но условиями которых предусмотрено изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, регулирующих арендную плату, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
В том случае, если арендатор вносил арендную плату в размере, не соответствующем тому, который подлежал определению в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами уполномоченного органа, арендодатель вправе заявить требование о взыскании недовнесенной арендной платы.
При рассмотрении такого спора, являющегося, по сути, спором об определении размера регулируемой арендной платы, в котором суду следует установить, в том числе, наличие оснований для ее взыскания применительно к фактическим обстоятельствам конкретного дела, арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").
Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Таким образом, независимо от того, на какие нормы права ссылается Департамент, требуя обязать арендатора доплатить за пользование публичным земельным участком, суду необходимо правильно квалифицировать правоотношения и определить, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.
Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что при рассмотрении дела суды допустили существенные нарушения норм права, которые повлияли на исход дела, поэтому в соответствии с частью 1 статьи 291.11 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; установить, имело ли место нарушение правового режима спорного участка; допустимо ли с учетом утвержденных градостроительным регламентом видов разрешенного использования (основных и дополнительных) осуществление офисной (банковской) деятельности в помещении здания, расположенного на спорном земельном участке; привела ли передача в аренду помещения к изменению вида разрешенного использования здания и земельного участка; определить с учетом названных обстоятельств, имеются ли основания для довзыскания с арендатора платы за пользование участком; исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора; дать оценку доводам лиц, участвующих в деле; правильно применив нормы материального и процессуального права, разрешить спор.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2020, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.07.2021 по делу N А40-285960/2019 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
Р.А.ХАТЫПОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА