ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 января 2020 г. N 305-ЭС18-18763
Резолютивная часть определения объявлена 21.01.2020.
Полный текст определения изготовлен 27.01.2020.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Поповой Г.Г.,
судей Киселевой О.В. и Чучуновой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Юнитекс" на постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.08.2019 по делу N А41-19914/2018,
при участии представителей общества с ограниченной ответственностью "ПК "БЫЛОВО" Пак А.В. и Зорина Ю.О. (доверенность от 05.08.2012 N 12-19), представителей закрытого акционерного общества "Юнитекс" Журовой Е.Ф. (доверенность от 27.07.2018), Абдрашитова Р.Х. и Евстигнеева Э.А. (доверенность от 31.10.2019),
установила:
общество с ограниченной ответственностью "ПК "БЫЛОВО" (далее - общество "ПК "Былово") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу "Юнитекс" (далее - общество "Юнитекс") о государственной регистрации подписанных сторонами договоров участия в долевом строительстве от 01.12.2016 N 8/1/16, 9/2/16, 10/3/16, 11/4/1/16.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области).
Решением Арбитражного суда Московской области от 14.05.2018 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного от 16.07.2018, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.09.2018, решение Арбитражного суда Московской области от 14.05.2018 отменено, исковые требования удовлетворены.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2019 постановление от 16.07.2018 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019 решение от 14.05.2018 оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.08.2019 решение от 14.05.2018 и постановление апелляционного суда от 11.06.2019 отменены, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Общество "Юнитекс", ссылаясь на существенные нарушения судом округа норм права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке постановления суда округа.
Кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 18.10.2019 N 305-ЭС18-18763 отказано в ее передаче вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Общество "Юнитекс" в порядке части 8 статьи 291.6 АПК РФ обратилось с жалобой к заместителю Председателя Верховного Суда Российской Федерации - председателю Судебной коллегии по экономическим спорам О.М. Свириденко на определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 18.10.2019 N 305-ЭС18-18763, ссылаясь на допущенные нарушения норм материального и процессуального права.
Заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации - председатель Судебной коллегии по экономическим спорам О.М. Свириденко определением от 18.12.2019 отменил определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 18.10.2019 N 305-ЭС18-18763, кассационную жалобу общества "Юнитекс" передал для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В судебном заседании заявитель доводы жалобы поддержал в полном объеме, просил обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции от 14.05.2018 и постановление апелляционного суда от 11.06.2019.
Общество "ПК "Былово" в отзыве и в судебном заседании, считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, просило оставить его без изменения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, администрация г. Химки (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Монолевер-Трейд" (арендатор, далее - общество "Монолевер-Трейд") 16.04.2012 заключили договор N ЮА-144 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:19, площадью 7 262 кв. м, категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки ул. Молодежная, напротив домов N 6, 8, для строительства и эксплуатации торгово-делового центра сроком на 49 лет.
На основании договора от 21.11.2013 общество "Монолевер-Трейд" передало обществу "Юнитекс" права и обязанности арендатора по договору аренды от 16.04.2012 N ЮА-144.
Впоследствии общества "Юнитекс" и "ПК "Былово" подписали соглашение от 17.02.2014 N 29/01 о передаче обществом "Юнитекс" прав и обязанностей по договору аренды от 16.04.2012 N ЮА-144 обществу "ПК "Былово". Соглашение было зарегистрировано Управлением Росреестра по Московской области 13.03.2014.
По условиям пункта 2 соглашения от 17.02.2014 N 29/01 в счет оплаты передачи права аренды земельного участка общество "ПК "Былово" обязалось уплатить в пользу общества "Юнитекс" 318 156 000 рублей в срок до 29.01.2017.
Общество "ПК "Былово" (застройщик) и общество "Юнитекс" (участник долевого строительства) 01.12.2016 подписали договоры участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов N 8/1/16, 9/2/16, 10/3/16, 11/4/1/16.
По условиям спорных договоров истец осуществляет строительство многоквартирных домов переменной этажности с встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на 1 этаже, подземной двухуровневой автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, напротив домов N 6, 8 (пункты 1.2 договоров).
Обществу "ПК "Былово" Министерством строительного комплекса Московской области 14.11.2016 выдано разрешение на строительство N RU-50-63-6417-2016 жилых домов переменной этажности с встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на 1 этаже, подземной двухуровневой автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом по адресу: ул. Молодежная, в районе ЦРБ, в городском округе Химки Московской области.
Согласно пунктам 1.5 договоров долевого участия по окончании строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик, при условии выполнения участником долевого строительства всех принятых на себя в соответствии с договором обязательств, передает участнику долевого строительства объекты долевого строительства - обособленные жилые помещения (квартиры), а также встроенные помещения, помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких жилых помещениях, неотапливаемые помещения (лоджии, балконы), расположенные в многоквартирных домах по адресу: ул. Молодежная, в районе ЦРБ, в городском округе Химки Московской области.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 4 квартала 2019 года (пункты 1.6 договоров).
Дополнительным соглашением от 27.12.2016 N 2 стороны изменили редакцию пункта 2 соглашения от 17.02.2014 N 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16.04.2012 N ЮА-144 обществу "ПК "Былово", в котором установили, что за передачу прав и обязанностей общество "ПК "Былово" уплачивает ответчику 318 516 000 рублей в следующем порядке:
- 64 268 400 рублей в срок до 31.03.2017 включительно путем предоставления обществу "Юнитекс" прав на получение по договорам долевого участия в строительстве соответствующего количества квадратных метров в квартирах многоквартирных жилых домов, возводимых на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 (стоимость 1 квадратного метра - 120 000 рублей), и оформления взаимозачета обязательств по оплате договоров долевого участия и уплате цены соглашения;
- оставшуюся часть цены соглашения в срок до 31.12.2017 включительно путем предоставления обществу "Юнитекс" прав на получение по договору долевого участия в строительстве соответствующего количества квадратных метров в квартирах многоквартирных жилых домов, возводимых на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 (стоимость 1 квадратного метра - 120 000 рублей), и оформления взаимозачета обязательств по оплате договоров долевого участия и уплате цены соглашения.
Стороны также согласовали, что при нарушении обществом "ПК "Былово" более чем на три календарных месяца обязательства по оплате в срок до 31.12.2017 общество "Юнитекс" вправе отказаться от исполнения соглашения в одностороннем внесудебном порядке и потребовать возврата земельного участка. При этом соглашение будет считаться расторгнутым с момента направления в адрес общества "ПК "Былово" соответствующего извещения.
Истец 23.12.2017 направил в адрес ответчика телеграмму о необходимости явки 29.12.2017 в 12.00 уполномоченного представителя в регистрирующий орган для подачи договоров и необходимых документов на государственную регистрацию.
Истец 26.12.2017 повторно направил сообщение ответчику письмами через курьерские службы DCL и CDEK.
Несмотря на отсутствие ответа, общество "ПК "Былово" 29.12.2017 подало документы на государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве.
Управление Росреестра по Московской области 18.01.2018 направило истцу уведомление о приостановлении до 17.04.2018 государственной регистрации договоров, в том числе в связи с отсутствием заявления ответчика о государственной регистрации спорных договоров, документов по уплате государственной пошлины и документов об одобрении общим собранием участников истца заключения договоров долевого участия как крупных сделок.
Впоследствии Управление Росреестра по Московской области уведомлением от 18.04.2018 отказало в государственной регистрации спорных договоров на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в связи с истечением срока приостановления, установленного в уведомлении от 18.01.2018.
Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перечисленных договоров долевого участия, общество "ПК "Былово" обратилось в суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 314, статьями 190, 191 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", указал, что если срок исполнения обязательства не регламентирован ни соглашением сторон, ни законодательством, то соответствующее обязательство, по общему правилу, должно исполняться не позднее 7 дней с момента представления соответствующего кредиторского требования, поэтому пришел к выводу, что срок исполнения обязательства по передаче документов на государственную регистрацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, составляет 08.12.2016 включительно.
Между тем до указанной даты, как и до 23.12.2017 (то есть более одного года), истец не совершал действий, направленных на государственную регистрацию договоров - не обращался с предложением к ответчику осуществить государственную регистрацию договоров долевого участия, а также не обращался самостоятельно в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.
Сославшись на часть 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), статьи 17, 2 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", суд указал, что, заключая договоры 01.12.2016, истец, являющийся специализированным застройщиком, к которому действующее законодательство предъявляет специальные требования, был осведомлен о необходимости государственной регистрации указанных договоров, при том что пунктом 3.1.4 договоров обязанность по государственной регистрации возложена на застройщика.
Таким образом, суд признал, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ началом течения срока исковой давности по требованию о государственной регистрации договоров долевого участия от 01.12.2016 является день подписания сторонами договоров, что подтверждается в том числе пунктами 3.3.3 договоров, согласно которым участник долевого строительства обязан осуществить все необходимые действия для государственной регистрации договора (а также любых дополнительных соглашений к нему в случае их подписания сторонами), а также предоставить застройщику все необходимые для государственной регистрации договора документы в момент подписания договора.
Всеми документами, необходимыми для государственной регистрации договоров, истец располагал в момент подписания договоров - 01.12.2016, однако в течение 1 года с даты подписания истец не обращался к ответчику с просьбой (требованием) о предоставлении документов и государственной регистрации и впервые обратился к ответчику лишь 23.12.2017 (телеграмма о необходимости явки 29.12.2017 в 12.00 уполномоченного представителя в автономное учреждение городского округа Химки Московской области МФЦ для подачи и необходимых документов на государственную регистрацию).
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и установив фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции не усмотрел со стороны ответчика уклонения от государственной регистрации спорных договоров. Указав, что моментом начала течения срока исковой давности по требованию о регистрации договоров является дата заключения договоров, суд отказал в удовлетворении требований в связи с истечением указанного срока.
В соответствии с выводами суда первой инстанции исковое заявление подано в суд 20.03.2018, то есть за пределами годичного срока исковой давности по требованиям о государственной регистрации сделок, установленного пунктом 4 статьи 165 ГК РФ, о чем заявлено ответчиком и что является основанием для отказа в удовлетворении иска.
С решением суда первой инстанции относительно отказа в удовлетворении требований в связи с пропуском исковой давности также согласился суд апелляционной инстанции в постановлении от 11.06.2019.
В то же время при рассмотрении вопроса о добросовестности истца, заявляющего требование о государственной регистрации договоров, судами было указано следующее.
Истец не приступил и не ведет строительство объектов, в связи с чем договоры не будут исполнены в установленный срок.
Истец, имея очевидный материально-правовой интерес к регистрации договоров и располагая всеми необходимыми документами, не совершил возложенных на него законом и договорами действий, зависящих от его воли, необходимых для государственной регистрации (п. 3.1.4 каждого из договоров долевого участия). При этом причин и оснований, по которым общество "ПК "Былово" не осуществило зависящие от него действия в целях государственной регистрации спорных договоров, а также не выполнило своих обязательств, вытекающих из пункта 3.1.4 каждого из договоров, ни исковое заявление, ни письменные возражения, ни устные пояснения истца не содержат.
Иск о государственной регистрации договора, направленный на защиту неправомерных интересов лица, заведомо не имеющего возможности исполнить договор и позволяющий такому лицу извлекать преимущества из своего незаконного поведения по отношению к другой стороне сделки, является злоупотреблением правом и удовлетворению не подлежит (пункт 4 статьи 1 и пункт 1 статьи 10 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, руководствуясь статьей 14 ГК РФ, апелляционный суд квалифицировал поведение другой стороны сделки - общества "Юнитекс", не представляющей документы на государственную регистрацию договоров, не как уклонение от государственной регистрации, а как способ самозащиты гражданских прав.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 14.01.2019 по делу N А41-25422/18 расторгнуты заключенные обществами "Юнитекс" и "ПК "Былово" договоры участия в долевом строительстве от 01.12.2016 N 1/1/16, 2/2/16, 3/3/16, 4/4/1/16, 5/4/2/16, 6/4/3/16, 7/5/16, 8/ПА/1/1/16.
Как приведенные договоры, так и договоры, являющиеся предметом настоящего спора, подписаны сторонами в отношении квартир в одном и том же многоквартирном жилом доме, предполагаемом для строительства на тех же земельных участках.
При рассмотрении дела N А41-25422/18 была назначена судебная экспертиза, произведена оценка проектной документации и установлено, что в предусмотренный договорами срок (4 квартал 2019 года) объект долевого строительства не может быть возведен и передан обществу "Юнитекс".
Как установлено судом при рассмотрении дела N А41-25422/18, согласно проектной документации, по состоянию на 01.01.2018 общество "ПК "Былово" в рамках строительства жилого комплекса на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 должно было выполнить в полном объеме подготовительные работы, работы по устройству строительного водопонижения, устройству подпорной стенки, устройству монолитных фундаментных плит и возведению конструкций подземной автостоянки, земляные работы и работы по устройству монолитной фундаментной плиты, работы по возведению нулевого цикла и изоляционные работы, а также начать выполнение работ по бетонированию каркаса надземной части здания.
Между тем по состоянию на март 2018 года, то есть на момент обращения истца с иском по настоящему делу, общество "ПК "Былово" не приступило к застройке, перечисленные работы не выполнены.
Таким образом, в рамках дела N А41-25422/18 судом установлен тот факт, что передача квартир в строящемся многоквартирном доме заведомо не может быть осуществлена обществом "ПК "Былово" в установленный срок, о чем не мог не знать истец при обращении в арбитражный суд с требованиями по настоящему иску.
На основании части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П).
Суд апелляционной инстанции принял во внимание факт заведомой невозможности для общества "ПК "Былово" осуществить долевое строительство квартир в установленные сроки, существовавший уже на момент обращения в суд с данным иском, по состоянию на 2019 какие-либо работы на указанных земельных участках также не ведутся, о чем в материалы дела со стороны общества "Юнитекс" представлен акт осмотра.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о том, что, предъявляя иск о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве в ситуации, когда обязательства застройщика по данным договорам со стороны общества "ПК "Былово" не исполнялись и заведомо не могли быть исполнены надлежащим образом и в установленные договорами сроки, истец не преследовал цель защиты своего законного интереса как застройщика, а общество "Юнитекс" было вправе в порядке самозащиты права не представлять документы на государственную регистрацию договоров долевого участия и не может быть понуждено к государственной регистрации заведомо неисполнимых договоров, поскольку не является лицом, неправомерно уклоняющимся от их государственной регистрации.
По мнению судов, удовлетворение заявленного иска привело бы к предоставлению обществу "ПК "Былово" возможности извлечь преимущества из своего незаконного поведения в нарушение пункта 4 статьи 1 и пункта 1 статьи 10 ГК РФ, а именно к сохранению за истцом прав на земельные участки 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20, при том что ответчик, предоставивший эти земельные участки истцу, не получил и заведомо не получит реального встречного предоставления в виде квартир по договорам долевого участия в строительстве вследствие допущенной обществом "ПК "Былово" просрочки в начале строительства многоквартирных домов.
Апелляционный суд отклонил доводы истца о воспрепятствовании со стороны ответчика в осуществлении им функций застройщика в связи с направлением уведомления о расторжении соглашения от 17.02.2014 N 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.04.2012 N ЮА-144, поскольку данное уведомление было направлено обществом "Юнитекс" в адрес общества "ПК "Былово" 16.04.2018, в то время как к осуществлению застройки истец должен был приступить, по крайней мере, с февраля 2017 года.
Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, суд округа исходил из того, что выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права, в том числе статей 165, 200, пункта 2 статьи 314 ГК РФ, и сделаны без учета правовой позиции, изложенной в пунктах 59, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а также неверном определении начала исчисления срока исковой давности и последствия невозможности застройщика осуществить строительство.
Суд округа указал, что об уклонении ответчика от государственной регистрации договоров истец узнал только тогда, когда ответчик не явился в предложенное время в уполномоченный орган для подачи документов на государственную регистрацию (27.12.2017), поэтому посчитал срок исковой давности не пропущенным.
Вывод судов о прекращении или приостановлении строительства застройщиком не мог быть положен ими в основу решения об отказе в удовлетворении иска о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, поскольку последствия таких обстоятельств установлены в пункте 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ и предполагают расторжение договора в судебном порядке (при наличии обстоятельства, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства), но не отказ в иске о государственной регистрации сделок, основанный на статье 165 ГК РФ.
Между тем судом округа не учтено следующее.
Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации.
Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статья 17).
В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
При рассмотрении данных дел необходимо учитывать общее правило, предусмотренное пунктом 1 статьи 11, статьей 12 ГК РФ, частью 1 статьи 4 АПК РФ, согласно которому иск подлежит удовлетворению при доказанности наличия нарушенного или оспариваемого права. Кроме того, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о нарушении пределов осуществления права (злоупотребления правом), суд оценивает влияние таких обстоятельств на возможность удовлетворения заявленных требований (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Соответственно, разрешая вопрос об удовлетворении требования о государственной регистрации, необходимо установить факт необоснованного уклонения второй стороны от государственной регистрации сделки. При этом необходимо учитывать доказанность наличия у истца законного защищаемого им в судебном порядке права на регистрацию сделки и отсутствие в его действиях признаков злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ).
Исходя из разъяснений пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.
Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.
Исходя из приведенных положений факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора. Аналогичная позиция содержится в пункте 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165.
Кроме того, при рассмотрении споров о регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья также необходимо учитывать, что как в целом названный закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)).
В настоящем деле судами установлено, что на момент рассмотрения спора истец уже находился в просрочке по исполнению обязательства по передаче квартир, к строительству многоквартирного дома не приступил, разрешение на строительство выдано другому лицу.
Соответственно, в данном случае государственная регистрация направлена на создание видимости существования исполнимого договора, тогда как срок исполнения обязательства по передаче квартир уже наступил, застройщик находится в просрочке, не приступил к исполнению обязательства, не имеет и на момент рассмотрения спора в нижестоящих инстанциях не имел субъективной возможности исполнить обязательства по договору.
Таким образом, при установленных судами обстоятельствах утрачена возможность достижения цели осуществления государственной регистрации договора, и, по существу, осуществление права в данном случае направлено на создание видимости исполняющегося договора.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) разъяснил следующее.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 АПК РФ.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Кроме того, как следует из статьи 10 Кодекса, отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Таким образом, непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства (пункт 5 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 (далее - Обзор N 127)).
Как указано в пункте 3 Обзора N 127, возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует и из содержания пункта 2 статьи 10 ГК РФ.
Устанавливая признаки злоупотребления правом в поведении ответчика, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из совокупности следующих обстоятельств.
Истец в течение длительного времени (более одного года) с момента подписания спорных договоров не совершал зависящих от него действий, направленных на государственную регистрацию договоров: не обращался с предложением к ответчику осуществить государственную регистрацию договоров долевого участия, а также не обращался самостоятельно в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, несмотря на то, что обязанность по государственной регистрации условиями договоров возложена на него. Истец не привел при рассмотрении дела причин и оснований, по которым он не совершил необходимых действий в целях государственной регистрации договоров в течение длительного времени. На дату подачи иска по настоящему делу общество "ПК "Былово" заведомо знало, что спорные договоры не будут исполнены с его стороны ни в сроки, установленные этими договорами, ни во время рассмотрения дела судами трех инстанций, что также преюдициально установлено при рассмотрении дела N А41-25422/18 и подтверждено выводами судебной экспертизы. Истец не приступил к строительству многоквартирных жилых домов ни в сроки, установленные договорами, ни во время рассмотрения данного дела судами трех инстанций. Другие договоры долевого участия в строительстве, заключенные в один день (01.12.2016) N 1/1/16, 2/2/16, 3/3/16, 4/4/1/16, 5/4/2/16, 6/4/3/16, 7/5/16, 8/ПА/1/1/16 в отношении квартир в тех же домах, прошли государственную регистрацию 03.03.2017 и после их регистрации были расторгнуты вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 14.01.2019 по делу N А41-25422/2018 по иску общества "Юнитекс" в связи с существенным нарушением условий договоров о сроках возведения объекта и передачи обусловленных договорами квартир (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ). Общество "ПК "Былово" в нарушение части 2 статьи 19 Федерального закона N 214-ФЗ не опубликовало проектную декларацию и ежеквартальных изменений в нее, включающую в себя информацию о застройщике, проекте строительства, финансовых результатах текущих лет, размерах кредиторской и дебиторской задолженностей. В нарушение статьи 15.2 Федерального закона N 214-ФЗ истец не представил полисы страхования гражданской ответственности застройщика. По соглашению от 08.05.2019 N 01/02/1-2019 истец передал права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "ЖИЛСТРОЙ" (далее - общество "ЖИЛСТРОЙ") и застройщиком в спорных правоотношениях не является.
Указанный вывод подтверждается тем, что в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации истец согласился с тем, что застройщиком в отношении спорных объектов не является, разрешение на строительство выдано обществу "ЖИЛСТРОЙ", вступившим в законную силу постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2019 по делу N А41-52370/2019 расторгнуто соглашение от 17.02.2014 N 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16.04.2012 N ЮА-144, заключенное между обществом "Юнитекс" и обществом "ПК "Былово", передача (уступка) прав и обязанностей по договору аренды от 16.04.2012 N ЮА-144 от общества "ПК "Былово" в пользу общества "ЖИЛСТРОЙ", зарегистрированная Управлением Росреестра по Московской области 28.05.2019 признана недействительной сделкой, признано отсутствующим право аренды обществ "ЖИЛСТРОЙ" и "ПК "Былово" на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010115:19, площадью 7 261,77 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, напротив домов N 6 и 8, суд обязал общество "ЖИЛСТРОЙ" передать обществу "Юнитекс" по акту приема-передачи указанный земельный участок.
Представители истца в судебном заседании пояснили, что законный интерес в регистрации спорных договоров заключается в передаче договоров новому застройщику - обществу "ЖИЛСТРОЙ", поскольку это общество имеет действующее разрешение на строительство, а постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2019 по делу N А41-52370/2019 в части передачи спорного земельного участка обществу "Юнитекс" не исполнено. Между тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 391 и статьей 392.3 ГК РФ, передача договора, обязательства по которому не исполнены передающим лицом, возможна только с согласия кредитора по таким обязательствам, то есть в данном случае - общества "Юнитекс".
При изложенных выше обстоятельствах по делу является обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом, что в силу пункта 2 статьи 10 ГК РФ является основанием для отказа в иске.
Согласно статьям 286, 287, части 1 статьи 291.11 АПК РФ суд округа и Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не вправе переоценивать данные выводы, сделанные на основе исследования и оценки доказательств в соответствии с процессуальными полномочиями, предоставленными судам первой и апелляционной инстанций.
В соответствии со статьей 200, пунктом 4 статьи 165 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 59 постановления N 25, срок исковой давности по искам о регистрации договоров подлежит исчислению с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации.
Однако суд округа пришел к неправомерному выводу об отсутствии юридической значимости недобросовестных действий истца, содержащих признаки злоупотребления правом, для правильного рассмотрения дела и неправильно не применил нормы статьи 10 ГК РФ к правоотношениям сторон.
Между тем неправильное толкование положений об исковой давности судами первой и апелляционной инстанций при установленных обстоятельствах не повлияло на исход дела и не привело к принятию неправильных судебных актов судами первой и апелляционной инстанций, которые подлежат оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 167, 170, 291.11 - 291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.08.2019 по делу N А41-19914/2018 отменить.
Решение Арбитражного суда Московской области от 14.05.2018 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019 по делу N А41-19914/2018 оставить в силе.
Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
Председательствующий судья
Г.Г.ПОПОВА
Судья
КИСЕЛЕВА О.В.
Судья
ЧУЧУНОВА Н.С.