ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 октября 2024 г. N 310-ЭС24-9039
Судья Верховного Суда Российской Федерации Г.Г. Попова, изучив материалы истребованного дела и кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14 февраля 2024 г. по делу Арбитражного суда Курской области N А35-7877/2021,
установил:
индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Жданов Николай Петрович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра) о признании незаконными уведомлений 6 июля 2021 г. N КУВД-001/2021-26223538/1 и N КУВД-001/2021-26223538/2 о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36; о признании незаконными отказов от 6 октября 2021 г. N КУВД-001/2021-26223538/3 и N КУВД-001/2021-26223538/4 в государственной регистрации перехода права собственности на 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36; возложении на Управление Росреестра обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Предпринимателя и осуществить государственную регистрацию перехода к Предпринимателю права собственности на 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлечены Калужских Владимир Иванович, Тубольцев Юрий Иванович, Понкратов Иван Николаевич (далее - Понкратов И.Н.).
Арбитражный суд Курской области решением от 3 августа 2022 г., оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2022 г., в удовлетворении заявленных требований отказал.
Арбитражный суд Центрального округа постановлением от 1 марта 2023 г. указанные судебные акты отменил, направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.
Арбитражный суд Курской области решением от 11 сентября 2023 г., оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2023 г., в удовлетворении заявления отказал.
Арбитражный суд Центрального округа постановлением от 14 февраля 2024 г. решение от 11 сентября 2023 г. и постановление от 21 ноября 2023 г. отменил, требования удовлетворил.
Управление Росреестра, ссылаясь на существенные нарушения судом округа норм материального права, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с жалобой о пересмотре в кассационном порядке указанного судебного акта.
Не согласившись с постановлением суда округа, Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации, в которой просит отменить постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14 февраля 2024 г., ссылаясь на допущенные судом существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела, и оставить в силе судебные акты судов первой и апелляционной инстанций.
Дело истребовано из Арбитражного суда Курской области.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 АПК РФ кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Управления Росреестра вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, по договору от 4 июня 2020 г. Предприниматель передал Понкратову И.Н. заем в сумме 400 000 руб. со сроком возврата до 23 марта 2021 г.
В связи с неисполнением заемщиком обязательства по возврату суммы займа стороны 10 июня 2021 г. заключили соглашение об отступном, в соответствии с условиями которого в качестве отступного Понкратов И.Н. обязуется передать в собственность Предпринимателю 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36 (пункт 2.1 соглашения об отступном).
Предприниматель и Понкратов И.Н. 28 июня 2021 г. обратились в Управление Росреестра с заявлением N КУВД001/2021-26223538 о государственной регистрации перехода права собственности на 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36.
Уведомлениями от 6 июля 2021 г. N КУВД-001/2021-26223538/1 и N КУВД-001/2021-26223538/2 государственная регистрация права была приостановлена на основании пункта 57 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
Уведомлениями от 6 октября 2021 г. N КУВД-001/2021-26223538/3, N КУВД-001/2021-26223538/4 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации перехода права.
Не согласившись с решениями о приостановлении и последующем отказе в государственной регистрации перехода права, Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Отказывая в удовлетворении требований, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 246, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ), пунктом 2 части 2 статьи 14, подпунктами 5, 7 части 1 статьи 26, статьей 27, пунктом 3 части 1 статьи 29, частями 2, 3 статьи 47 Закона N 218-ФЗ, пунктами 1, 2, 4 статьи 1, пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ, пунктом 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 г. N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" (далее - постановление N 6) и исходили из следующего.
Управление Росреестра обоснованно в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ, подпунктом 4 пункта 168 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2017 N 278 "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество" (далее - Административный регламент) осуществило правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию прав документов и проверку законности сделки об отступном.
Предприниматель не является ни участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:18:000000:36, ни арендатором указанного земельного участка. Количество собственников данного земельного участка не превышает пяти - Калужских В.И, Тубольцев Ю.И., Понкратов И.Н.
Согласно пункту 1 статьи 12 Закона N 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку число участников долевой собственности не превышает пять, к сделке по отчуждению долей в праве общей собственности на указанный земельный участок применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации без учета особенностей, установленных статьей 12 Закона N 101-ФЗ.
В соответствии со статьей 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
В силу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (пункт 4 статьи 250 ГК РФ).
Таким образом, при заключении соглашения об отступном, по результатам которого осуществляется отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок подлежат установлению обстоятельства, связанные с соблюдением прав иных сособственников на преимущественное приобретение такой доли.
Поскольку на государственную регистрацию перехода права Предприниматель и Понкратов И.Н. не представили документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и сведения об извещении других собственников об отчуждении доли, отказ Управления Росреестра в совершении регистрационного действия является законным и обоснованным.
Суд округа отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанции удовлетворил заявленные требования исходя из следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 47 Закона N 218-ФЗ в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли.
В данном деле в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлено соглашение об отступном к договору займа.
Отступное является способом прекращения обязательства, по которому должник может с согласия кредитора заменить первоначальный предмет исполнения другим, данная сделка не может быть квалифицирована в качестве договора купли-продажи, поэтому у Управления Росреестра отсутствовали правовые основания требовать предоставления документов, предусмотренных частью 2 статьи 47 Закона N 218-ФЗ, регулирующей государственную регистрацию перехода права на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал.
Как указано в пункте 7 постановления N 6, по смыслу статьи 409 ГК РФ, если взамен обязательства по уплате денег в качестве отступного предоставляется имущество, в отношении которого действует преимущественное право покупки, лицо, обладающее этим правом, может воспользоваться средствами защиты, предусмотренными на случай нарушения такого преимущественного права.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что при нарушении сделкой преимущественного права покупки основания для признания сделки недействительной отсутствуют, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ - иск о переводе прав и обязанностей покупателя.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Управление Росреестра просит пересмотреть в кассационном порядке обжалуемый судебный акт, указывая на неправильное применение судом округа норм материального права.
В пунктах 1, 2, 4 статьи 1 Закона N 101-ФЗ установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения; оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
Как указано в пункте 1 статьи 12 Закона N 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 Закона N 101-ФЗ.
В настоящем деле число участников общей долевой собственности на спорный земельный участок не превышало пять (участок принадлежал на праве общей долевой собственности трем физическим лицам). В этой связи правила Гражданского кодекса применяются без учета особенностей, установленных статьи 12 Закона N 101-ФЗ.
Согласно положениям статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
В рассматриваемом случае на основании статьи 431 ГК РФ арбитражные суды первой и апелляционной инстанций квалифицировали передачу имущества (доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество) в собственность Предпринимателя по соглашению об отступном в обмен на прощение долга по договору займа как распоряжение спорным имуществом в виде его возмездного отчуждения.
Следовательно, отчуждением Понкратовым И.Н. принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:18:000000:36 путем заключения соглашения об отступном право двух других сособственников на преимущественную покупку долей нарушено.
С учетом изложенного, соглашение об отступном содержало признаки сделки купли-продажи, следовательно, его заключение Понкратовым И.Н. и Предпринимателем не может отменить объем прав других долевых сособственников спорного земельного участка, который императивно определен ГК РФ.
Изложенное соответствует правовой позиции, указанной в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2005 г. N 102 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Таким образом, исходя из положений статьи 246 ГК РФ, правила статьи 250 ГК РФ подлежат применению при любом возмездном отчуждении доли в праве общей долевой собственности, в том числе к соглашению об отступном, а не только при сделке купли-продажи.
Приведенные в жалобе Управления Росреестра доводы о существенном нарушении судом округа норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 5 ноября 2024 года на 13 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Г.Г.ПОПОВА